「建築面積」「延床面積」「建物面積」「土地面積」など、注文住宅を建てる際には耳慣れない言葉に出会うもの。なんとなくわかっているようで、理解できていないこれらの用語について、一級建築士の佐川旭さんに教えてもらいました。
目次
「建築面積」とは？
建物を真上から見たときの面積
建築面積とは屋根や柱、もしくは壁がある構造の建築物の面積を指します。「その建物を真上から見たときの面積を指すので、一般的には建物1階の面積が建築面積となります。ただし、2階の方が1階よりも面積が広い場合は、2階の面積が建築面積に該当します」（佐川さん、以下同）
また、建築面積の場合、通常「㎡（平方メートル）」という単位を用いる一方、「坪」に換算して、建築面積のことを「建坪」ということもあります。ただし、建坪は建築基準法などで明確に定義された用語ではありません。
「建築面積」「延床面積」「建物面積」「土地面積」の違いは？
それぞれの用語が何を指すのかに加え、注文住宅を建築する際にどう影響するか見てみましょう。
建築面積
建築面積については前述した通り。建築面積は建築物の面積を指します。
土地面積
土地の面積のことを指し、「敷地面積」と表現することもあります。建築面積と同様、その土地を真上から見たときの面積を指すので、傾斜地などでは実際の表面積よりも土地面積は狭くなります。
ちなみに、土地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」と呼びますが、その土地に建てられる建物の建築面積は、用途地域ごとに決められた建ぺい率によって制限されます。同じ土地面積でも、建ぺい率の制限値が違えば、建築面積の上限が変わってくるというわけです。
建築面積の上限＝建ぺい率（％）×土地面積×100
（例 100㎡の土地で建ぺい率50％の場合、建築面積の上限は50㎡）
延床面積
建物の各階の床面積の合計を延床面積と言います。例えば、2階建ての場合は1階と2階の床面積を足した面積になるので、建築面積よりも延床面積のほうが広くなります。一方、平屋の場合は延床面積と建築面積は同じ面積になります。また、バルコニー、吹抜け、ロフトなどは延床面積には含まれません。なお、建築基準法では同じ意味で「延べ面積」という言葉が用いられています。
建物面積
不動産広告などで、延床面積のことを「建物面積」と表現していることがあります。つまり、建物面積、延床面積、延べ面積はすべて同じ意味の言葉です。尚、不動産広告では、記載する建物面積に車庫や地下室が含まれている場合、その旨と面積を表記することが義務付けられています。
延床面積に対しても、「容積率」という制限があります。容積率とは土地面積に対する延床面積の割合で、建ぺい率と同じく、用途地域ごとに定められた数値が異なります。容積率には緩和措置を設けている部分があり、地下室やインナーガレージなどが対象です。
延床面積の上限＝容積率（％）×土地面積×100
（例 100㎡の土地で容積率80％の場合、延床面積の上限は80㎡）
建ぺい率が建物の平面的な広さを制限するのに対し、容積率は空間的なスケールを制限する基準となります。
注文住宅を建てる際、土地選びで何を注意するべき？
建ぺい率や容積率から建てられる建物の規模をイメージしつつ、土地選びをすると思いますが、そのほかにも、色々な規制があります。また、建物の中には建築面積や延床面積に含まれるのかどうか、気になる部分もあるものです。
注文住宅を建てる際に土地選びで注意しておくべきポイントを、ケースごとに見ていきましょう。
Case1 3階建ての家
「土地面積が狭くても、階数を増やすなどして容積率の上限まで延床面積を確保したいという場合には、建物の高さや形状を規制する斜線制限に注意しておく必要があります。
例えば、建物北側にある近隣の日照を確保するため、第一種、第二種低層住居専用地域や中高層住居専用地域に設けられた北側斜線制限というルールがあります。
北側にある家との境界線上に5mまたは10ｍの高さをとり、その高さから一定の勾配をつけた範囲内で建物を建てる必要があるので、2階、3階部分に傾斜がつくことがあります。容積率に余裕があっても、建物に傾斜がつくことで、希望の広さを確保できない可能性があるというわけです。
もちろん、北側の土地から距離をとることで、上の階に傾斜を付けずに済むようにできますが、その分、建物の間口が狭くなったり、反対側の敷地との境界の問題も出てきたりするので注意が必要です」
ほかにも、道路などの日照の確保のための道路斜線制限をはじめ、色々な斜線制限があります。「不動産会社の営業担当も、その土地の斜線制限を詳しく理解して土地を販売しているとは限りません。3階建てなど、ある程度の高さがある建物を建てる場合は、事前に役所に問い合わせるか、建築を依頼する工務店などに相談するといいでしょう」
Case2 隣家との距離が近い家
狭小地など、隣家との距離が近く、土地の間口が狭いような場合には、隣家との距離も考慮しておく必要があります。
「建物を建てるときは、民法により、隣地から50cm以上離す必要があります。また、マイホームを建てるときは、できるだけ建ぺい率や容積率の上限いっぱいの建物を建てたいと思うものですが、快適に住むためには、周囲の家への配慮が必要です」
せっかくのマイホーム。近隣トラブルになって住みづらくなることがないよう、周辺への影響も考慮しておきたいものです。
Case3 駐車場のある家
建物の1階部分にインナーガレージを設ける場合、ガレージ部分は容積率緩和措置の対象となるので、延床面積の5分の1未満であれば床面積に含まれません。
屋外に駐車場を設ける場合は、屋根と柱のみのカーポートなども建築面積に含まれます。敷地内に駐車場を設ける場合は注意しておきましょう。
「駐車場だけでなく、中庭なども屋根のある部分は建築面積に含まれます。また、中庭の場合は、屋根がなくても四方を建物に囲まれた坪庭のようなケースでは、地域によっては建築面積に含まれる可能性もあるので、審査機関に確認が必要です」
Case4 アウトドアリビングのある家
外側に突き出ているバルコニーやひさしなどの部分も、その先端から内側の１ｍまでは建築面積には算入されません。１ｍ以上突き出ている場合は突き出ている面積分が算入されます。また、バルコニーやひさしが1m以下の場合でも、両側に壁や柱があり、囲まれている場合は、その内側は建築面積に該当します。
従って、１ｍを超える大きなバルコニーをつくり、アウトドアリビングとして使用したい場合は、建ぺい率のことを考えておかなければいけません。「1階の庭にウッドデッキなどを敷いてアウトドアリビングにする場合は、屋根がなければ建築面積には含まれません」
スーモカウンターでできること
土地選びの際の注意点をケースごとに紹介しましたが、やはり土地を購入してから、希望の家を建てられないという事態は避けたいもの。かといって、はじめて注文住宅を建てる際は、馴染みのない専門用語なども多く、不安を感じるものです。
注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、土地購入や家づくりの不安を解決できる無料講座や、アドバイザーに悩みを相談できる無料の個別相談などを実施しています。個別相談では土地選び以外にも、予算や希望条件の整理、建築会社の紹介など、注文住宅を建てる際のあらゆる不安について、知識と経験のある専任アドバイザーに無料で何度でも相談できます。
土地選びに不安を感じている人は、スーモカウンターを活用して、家づくりの第一歩を踏み出してはみてはいかがでしょうか。
取材協力／佐川 旭さん
佐川旭建築研究所 代表取締役。一級建築士、インテリアプランナー。住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける。
取材・文／島田美那子
