土地を探しているときに見かけることが多い「建築条件付き土地」という言葉。建築条件付き土地とは、一般的な土地と何が違い、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しく説明していきます。
目次
建築条件付き土地とは？
インターネットやチラシなどに掲載されている土地販売の広告で「建築条件付き土地」という記載を見たことがありませんか？建築条件付き土地とは、一般的な土地（宅地・分譲地）とは異なり、住宅を建てる建築会社があらかじめ決まっている土地のことです。土地売買契約を結んだ後、一定期間内に、決められた建築会社と工事請負契約を結ぶことが条件となり販売されるのです。
建築する住宅は、あらかじめ参考プランが用意されており、これを基に間取りや設備を決めていくのが一般的な進め方です。もし希望どおりの家が建てられないとわかった場合、一定期間内であれば、土地の売買契約を白紙解除でき、支払い済みの手付金や申込証拠金などはすべて返却してもらえます。
「参考プランが決まっているなら、建売住宅と同じなのでは？」と思う方もいるかもしれません。
建売住宅とは、既に建っている家を土地付きで購入できる物件のことですが、建築条件付き土地は、土地を買ってから家を建てる物件のことです。これを踏まえ、不動産会社の関係者の間では、建売住宅を「建て売り」、建築条件付き土地は「売り建て」と呼ぶケースもあるようです。
「建築条件付き土地でも、これから家を建てるなら注文住宅のように自由に家づくりができるはず」と考える方もいるかもしれません。しかし、建築条件付き土地の場合、建築会社を自由に選ぶことは基本的に不可能ですし、注文住宅のように間取りや設備を思いどおりに選ぶのは難しいケースもあるようです。
建築条件付き土地のメリット・デメリットは？
建築条件付き土地の購入は、新築一戸建てに住みたいと考える人にとって一つの手段になります。そこで、購入前に知っておきたい、建築条件付き土地のメリットとデメリットをご紹介しましょう。
【建築条件付き土地のメリット】
一般的な土地よりも割安なケースがある
一般的な土地の場合、土地の売買時に一定の利益を出す必要があります。しかし、建築条件付き土地の場合は、土地売買時にプラスして住宅建築時でも利益を得られるため、一般的な土地よりも割安なケースがあります。特に、土地の販売会社と住宅の建築会社が同一グループや関連会社の場合、割安で販売されているケースが多いようです。
“ある程度思いどおりの家”をスピーディに建てられる
建売住宅の場合、既に建てられた住宅を購入するため、使い勝手が悪かったり、好みではない部分があれば時期を見てリフォームすることになります。一方、注文住宅の場合、思い通りの住宅を建てられますが、建築会社選びや間取りづくりにこだわり過ぎると時間がかかりがちです。
その点、建築条件付き土地の家づくりは、建築会社と参考プランが決まっているうえ、一定のプラン変更が可能なため、ある程度思いどおりの家をスピーディに手に入れられるでしょう。
家を建てる過程をチェックできる
建売住宅の場合、既に建てられた家を購入するため、基礎や躯体工事、内装工事などの過程を見ることはできません。約20年前に制定された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、工事の不備や欠陥は著しく減少しているといわれますが、建築会社の施工能力によっては生じる可能性があります。
その点、建築条件付き土地は家を建てる過程が見られるので、購入者自身が確認したり、場合によっては第三者機関に検査を依頼することができます。
【建築条件付き土地のデメリット】
建築会社を選べない
建築条件付き土地は、指定の建築会社によって設計・施工が行われる前提で土地が販売されます。そのため、気に入っている家を建てた建築会社や建築士がいても、家づくりを依頼することは基本的に出来ません。
“すべてが自分好みの家”は建てられない
建築条件付き土地を購入しての家づくりは、参考プランがベースになるために「小屋裏収納をつくりたい」「ビルトインガレージにしたい」などの大きな間取り変更は出来なかったり、追加費用を支払って変更することになる可能性があります。また、内外装やキッチンなどの設備についても、好みの素材や商品を選ぶというより、色や柄を選べる程度が多いようです。
つまり、注文住宅のように、家族構成やライフスタイル、自分たちの好みにぴったりと合う家を建てるのは難しいといえます。
建築条件付き土地を購入する際の注意点として、契約のタイミングをよく確認することが挙げられます。例えば、土地購入契約から住宅工事請負契約までの期間が短すぎると、間取りや内外装のプラン決めの時間も短くなるためじっくりと検討できないかもしれません。
また、契約のタイミングについては、建築条件付き土地の購入契約と、工事請負契約を同時や数日間で結ぶように促されることもあるようです。建築条件付き土地の購入契約は、違約金の請求がない白紙解約ができますが、工事請負契約は白紙解約が難しく、違約金を支払うケースもあるようです。思いどおりの家が建てられない可能性も考慮し、２つの契約を同時に結ばないように注意してください。
なお、工事請負契約の締結期限は、一般的に３カ月間とされることが多いようです。
建築条件付き土地は結局安い？高い？
建築条件付きの土地のメリット・デメリットを考慮すると、以下のような方には購入がオススメといえそうです。
1：ある程度自分たちの好みの家を建てたいけれど、土地購入や家づくりの費用は抑えたい
2：建築会社や土地を探す時間や労力をかけられない・かけたくないけれど、戸建住宅に住みたい
3：建築工事の様子を見たいし、必要に応じて瑕疵（工事不備や欠陥など）のチェックもしたい
一方、建築条件付きの土地をあまりオススメできない方は、以下のような方かもしれません。
1：家族構成やライフスタイル、自分の好みにぴったり合う家を建てたい
2：自分たちが気に入る建築会社を探し、その会社と一緒に家づくりを楽しみたい
費用面から考えると、建築条件付き土地を購入しての家づくりは、ある程度家にこだわれればOKという方にとっては安く、家にこだわりたい人にとっては間取りや設備の追加費用が発生するために高くなるといえるでしょう。
満足できる戸建住宅を手に入れるためには、予算や間取りはもちろん、いつまでに入居したいか、建築会社は選びたいかなどの希望を踏まえたうえで土地を選ぶことは重要です。今回の記事でご紹介した建築条件付き土地のメリット・デメリット、購入する際の注意点などを参考にして、自分たちに合う家づくりを進めましょう。
監修／木津雄二さん
不動産会社「カエルホームズ（（株）SIRE）」代表。東京都内を中心に、賃貸アパート、マンション、一戸建てのほか、新築・中古マンションや一戸建て、土地物件の売買・賃貸などを扱う。常に当事者意識をもち、物件のメリットはもちろん、デメリットも包み隠さず説明している。
スーモカウンターでできること
都市部を中心に、希望に合う土地が見つけられず家づくりが思うように進まない…という悩みを持つ人は多いかもしれません。このようなときは、建築条件付き土地も購入候補にしたり、建築会社にも土地探しの相談をするのはよい方法といえます。
「建築会社に土地の相談？！」と思う方は多いのですが、土地情報を持っている建築会社は比較的多く、自社で家を建てる前提で紹介・販売を行うケースは多くみられるのです。
スーモカウンターでは、土地を探している方に対し、土地情報を持っている建築会社をご紹介しています。また、土地に関する講座を開催しているほか、土地探しに関するさまざまな相談にも対応しています。土地が見つからない、また土地選びに不安のある方は、一度スーモカウンターに足を運んでみてはいかがでしょうか。
取材・文／山南アオ
