自宅を新築する際に土地探しから始める方も多いでしょう。希望しているエリアにちょうどよい土地が見つかったとしても、場合によっては擁壁の新設・補強工事が必要なケースがあります。
擁壁は、傾斜地や高低差のある土地に住宅を建てる場合に必要な構造物です。この擁壁を設置するにはいくらの費用が必要であり、また耐用年数はどれくらいなのでしょうか？今回は、さくら事務所の矢野雅稔さんに教えていただきながら、擁壁の費用や種類、耐用年数などについて解説します。
擁壁とは？その役割と法的な定義とは？
新築する際にどのような場合に擁壁が必要なのか、役割について法的な定義に基づいて解説します。
擁壁の役割とは？
擁壁とは、傾斜地など高低差がある土地に建物を建てる際に必要になる壁状の構造物です。
擁壁の具体的な役割は、以下のとおりです。
【擁壁の役割】
- 斜面の土をせき止める
- 洪水による水害を防ぐ
- 地盤を強化して崩落リスクを防止する
擁壁は、傾斜地を安定させるために必要であり、地滑りや土砂崩れなどを防ぐ役割があります。川沿い・海沿いの地域では、洪水や高潮から陸地を保護するために設置されます。
傾斜地でなくても、建物を建てる敷地が道路よりも高くなっている場合などに擁壁が必要になることがあります。建築基準法では高さが2mを超える擁壁をつくる場合は建築確認申請が必要となっているため、一般的には擁壁というと大きなコンクリートの構造物をイメージされることが多いと思いますが、2m以下の擁壁もあります。
各自治体によって、規定は異なりますが、家を建てる土地と道路などの間に2m以上の高低差があり、斜面の勾配が30°を超える場合は、条例などによって擁壁をつくることが義務付けられているため、隣地と高低差のある土地の購入を検討する場合は、自治体などに確認をするのが安心です。2mを超える擁壁の新設が必要な場合は、擁壁の工作物確認申請を行ってから建物の建築確認申請をするため、擁壁をつくる必要のない場合よりも、家の着工までに時間が必要になります。
また、申請が必要ない2m以下の擁壁でも、安全性は重要です。強度不足などで、後々トラブルにならないよう、小さな擁壁の場合でも、建築会社などときちんと相談して、構造上問題のない安全な擁壁をつくるよう注意しましょう。
建築基準法における擁壁の定義
建築基準法では、擁壁を以下のように定義づけています。（第19条4項）
【擁壁の定義】
- 傾斜地や高低差がある土地に新築する場合に擁壁を設置する必要がある
- 敷地内の排水に支障がない場合・防湿の必要がない場合はこの限りではない
- 各地方自治体が定める高さに新築した場合、擁壁を設ける必要がある
擁壁がある家を購入、建築する際の注意点
擁壁がある家を購入・新築する場合はいくつか注意点があります。具体例を挙げると、以下のとおりです。
【擁壁がある家を購入・建築する際の注意点】
- すでに擁壁がある土地では耐久性を確認する：擁壁の構造にもよるが一般的には30～50年と言われている
- 事前に地盤調査を行う
- 隣地との境界線について確認しておく
- ひび割れや変形など劣化について確認しておく
すでに擁壁がある場合は、建設時期や状態について事前に確認しておきましょう。また、擁壁が「適格擁壁」か「不適格擁壁」かについても確認しておく必要があります。
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適格擁壁かの確認
建築基準法が制定される前につくられた擁壁や、検査済証の紛失によって適格擁壁だと判断できない場合は、擁壁を新設する必要があります。その場合の費用は、自費で負担しなければならないので、必ず適格擁壁かどうかを確認しておきましょう。
擁壁が適合かどうかは、検査済証によって確認しましょう。多くの場合、担当している不動産会社に問い合わせをすると確認できます。
また、各自治体でも検査済証の確認は可能です。その際は、地方自治体の公式サイトに問い合わせ方法が掲載されているので、担当する課に問い合わせましょう。
新しく擁壁を建設する際は、以下の流れで行います。
【擁壁を新設する場合の流れ】
1. 建築基準法に基づく工作物の確認申請を行う
2. 確認済証の交付を受ける
3. 擁壁の新設
4. 確認検査機関の検査後、検査済証の交付を受ける
参考：建築基準法第19条4項
新設された擁壁でも、検査済証がなければ安全性は認められません。そのため、必ず確認検査機関の検査を経て、安全性を証明しましょう。
擁壁の確認申請が必要なケース
建築基準法では、2mを超える高さの擁壁を新設する場合、確認申請をしなければなりません。申請は、各自治体の窓口にて行います。一部の自治体では、公式サイトで申請に必要な書類がダウンロードできるため、事前に用意しておくとスムーズです。
東京都都市整備局の書類をもとに、概要を説明します。
確認申請書(工作物)をダウンロードして必要個所を入力のうえ申請しましょう。書類には、工作物の区分が記載されています。
不明点がある場合は、窓口にて申請方法を確認しながら記載するとよいでしょう。
確認申請が不要なケース
「擁壁」は、一部確認申請が不要なケースがあります。
建築基準法では、以下の法律に該当する場合に不要になります。
- 宅地造成及び特定盛土等規制法：宅地造成等工事規制区域内において都道府県知事の許可を受けている
- 都市計画法：都市計画区域又は準都市計画区域内の開発行為に対し都道府県知事の許可を受けている
- 特定都市河川浸水被害対策法：浸水被害防止区域内の開発行為に対し都道府県知事の許可を受けている
- 津波防災地域づくりに関する法律：特別警戒区域内の開発行為に対し都道府県知事の許可を受けている
また、これらの法律に該当する「建築物」では、いずれも確認申請が不要になります。
擁壁の主な種類とそれぞれの耐用年数
擁壁と一口にいってもさまざまな種類があり、それぞれ耐用年数も異なります。ここで擁壁の種類と耐用年数について紹介します。
コンクリート擁壁の耐用年数
コンクリート擁壁は、その名のとおり素材にコンクリートを用いた擁壁です。コンクリートはセメントと水、骨材（細骨材・粗骨材）、混和材料を混合した建材です。砂などの細かい粒子と砂利や砕石などの比較的大きな粒子が組み合わさることで、素材の強度を高めています。
コンクリートは基本的に経年劣化よる強度・耐久性の低下は起きない性質を持っており、耐用年数は30～50年です。ただし、塩害や中性化、酸性雨といった外的要因によって劣化することもあります。さらに圧縮に対する抵抗力は強いものの、引っ張りに対する抵抗力が弱いのも特徴です。
コンクリート擁壁には、鉄筋を使わない無筋コンクリート造擁壁もありますが、耐久性に関しては鉄筋コンクリート造擁壁のほうが優れています。
ブロック擁壁の耐用年数
ブロック擁壁は、専用のブロックを積み上げていくことで擁壁にしています。住宅に使用されるケースもありますが、どちらかといえば公園や駐車場との境界、施設やため池といった公共の場で見かけることが多い擁壁です。
ブロックを積み上げていきながらコンクリートで固めていくことから耐久性にも優れており、耐用年数は約20～40年といわれています。なお、ブロック擁壁の耐久性を維持するために、土圧・水圧を和らげる水抜きパイプの設置が必要です。
石積み擁壁の耐用年数
石積み擁壁は、加工されたブロックではなく石を積み上げてつくる擁壁を指します。石は加工・成形されているものの、ブロックのように均一な形ではありません。
お城に使われていた石垣のような風情はあるものの、特に空石積み擁壁は石と石の間にある目地をセメントなどで埋めていないことから、危険擁壁に指定されているので注意してください。
石積み擁壁の耐用年数は約20～50年といわれていますが、経年劣化や雨などの外的要因の影響もあり、想定していたよりも修繕が必要になる可能性もあります。
擁壁の種類とm2あたりの費用について
宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）の施行令第8条では、擁壁について“鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造または間知石連積み造、その他の連積み造のものとすること”とされています。ただし、各自治体によっても擁壁に関する規定があるので、擁壁を建設する予定地の規定も確認しておく必要があります。
「擁壁の素材として、広く使われるのは鉄筋コンクリートです。その他にはコンクリートブロックや石積みのものもあり、これらも法律に則ったものであれば施工することは可能です」
種類によっては、不適格擁壁になり新設が必要になる場合もあるため、注意しましょう。
コンクリート擁壁
擁壁の中でも使用されることが多いコンクリート擁壁には、以下2つの種類があります。
【コンクリート擁壁の種類】
- 鉄筋コンクリート造(RC造)：コンクリートに鉄筋が埋め込まれている
- 無筋コンクリート造：鉄筋が使用されていない
コンクリート自体の耐久性に加え、耐震性にも優れている擁壁です。1m2あたりの費用目安は、鉄筋コンクリート造で3万～10万円、無筋コンクリート造だと2万～5万円程度になります。無筋コンクリート造のほうがコストを抑えられますが、鉄筋が入っていない分強度が弱くなってしまうので注意が必要です。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造は、コンクリートに鉄筋が埋め込まれている擁壁で、無筋コンクリートに比べると強度が高く耐久性に優れています。また、擁壁の種類は以下のように分けられます。
【コンクリート擁壁の種類】
- L型擁壁
- 逆L型擁壁
- 逆T型擁壁
鉄筋コンクリートの擁壁で多いのはL型擁壁というものです。L型の場合は道路からすぐの場所に擁壁をつくることができるので、敷地を広く使うことができます。
L型擁壁が一般的ですが、土地の条件によっては逆T型擁壁を採用する場合もあります。例えば、道路に面する部分に駐車スペースをとり、その背後に擁壁をつくる場合など、道路や隣地との境界から擁壁をつくる位置にある程度ゆとりがある敷地の場合には、逆T型擁壁が採用されることがあります。
なお、斜面の上の敷地内に設置されることが多い擁壁ですが、下の敷地の事情で擁壁をつくる場合は、下の敷地に擁壁を設置するため、その場合は逆L型の擁壁になることもあります。
無筋コンクリート造
無筋コンクリート造は、鉄筋を使用せずにつくられるコンクリート擁壁です。
無筋コンクリート造擁壁には以下のような種類があります。
【無筋コンクリート造の種類】
- 重力式擁壁
- もたれ式擁壁
重力式擁壁は、鉄筋コンクリートよりも分厚いことが特徴です。
擁壁の重さによって、地盤を支える役割をしています。
もたれ式擁壁は、土に対してもたれる形に設置される擁壁です。
ブロック擁壁
ブロック擁壁とは、一定間隔でブロックを積み上げ、コンクリートによって固めた擁壁のことです。
種類は大きく分けて、2つあります。
【ブロックの種類】
- 間知ブロック
- コンクリートブロック
宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）の第10条では、以下の規定が設けられています。
- 擁壁の勾配や高さ、下端部分の厚さが崖の土質に合わせた基準に適合していること
- 地盤の土質が岩や砂利、真砂土、硬質粘土などに該当する場合、擁壁の上端の厚さが40cm以上、その他の土質なら70cm以上であること
ブロック擁壁の費用目安は、使われるブロックによって若干異なりますが、おおむね1平米あたり3万～7万円です。
間知ブロック
間知ブロックとは、コンクリート製のブロックで軽量かつコスパに優れていることから、擁壁に用いられることが多いブロックです。斜めや水平など、積み方のバリエーションも豊富で、主に高低差がある住宅地や河川・堤防などの護岸、水路の側壁などに用いられています。
また、間知ブロックで練積みをする場合、コンクリートの後ろ側に水抜き用のパイプを設置します。水抜き用のパイプを設置することで水圧による負荷も軽減されます。
石積み擁壁
石積み擁壁とは、石を積み重ねてつくる擁壁のことです。多くの場合、現行法では危険性や安全面を考えて違法だったり不適格擁壁だったりしますが、例外もあります。
主な種類は、以下のとおりです。
【石積み擁壁の種類】
- 大谷石積み
- 練石積み
- 空石積み
古い土地では、一部使用されていることがあるため、擁壁がある家を購入する場合は注意が必要です。
練石積
練石積は、モルタルやコンクリートをブロックに練り込んで積み重ねる方法です。
空石積みに比べると、モルタルやコンクリートが接着剤になるため、安定性があります。
現行法では安全性の観点から、練積み造の擁壁は5m以下と決まっています。
5mを超える建築をした場合は、超えた分を撤去することによって、擁壁として適用されます。
擁壁工事にかかる費用は？
擁壁工事を実施する場合、施工費用がどれくらいかかってくるのか気になる方も多いはずです。擁壁工事は規模や素材によって費用は異なりますが、それ以外にも費用に影響する要素があります。ここでは、具体的な費用から金額に影響する要素などを解説します。
費用は擁壁の大きさに加え、周辺の道路環境にも左右される
擁壁の新設にかかる費用は高さや面積にもよりますが、数百万円になることもあります。
「価格は、擁壁の高さによって変わります。例えば、3ｍタイプのもので1m27万円程度です。また、擁壁自体の価格に加え、擁壁をつくる際には土工事（掘削工事）が発生するため、その工事の費用なども必要になります。
土工事にかかる費用については、現場によって異なり、大きな擁壁になるほど運び出すものも、運び込むものも多くなるので、運搬費などはその分多くかかります。さらに、道幅が狭く大きな重機などが入れないようなケースも同様です。
擁壁をつくる費用は、擁壁の大きさだけでなく、つくる場所周辺の道路環境などに大きく左右されると考えておきましょう」
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分譲地の場合は土地代に擁壁の工事費用が含まれていることが多い
新設するには高額な費用が必要になる擁壁ですが、分譲地の場合は土地の価格に擁壁の工事費用も含まれていることが一般的です。
「広い土地を区画整理して販売しているような分譲地の場合、擁壁ができて、上下水道が完備された状態で引き渡しということが多いです。ただし、宅地として販売されている土地の中には、すでに擁壁がある場合でも擁壁は古く、契約締結後につくり直しが必要になるということを条件に売り出すようなケースもあるので、契約前に必ず確認が必要です」
検討している土地に擁壁がすでにあれば、新設をしなくて済むという訳ではなく、つくり直しや補修工事が必要なこともあります。すでに擁壁がある場合は現行の建築基準法を満たした擁壁であるという検査済証の有無を必ず確認しましょう。
検査済証がなく、擁壁のつくり直しが必要となると、その分の費用がかかることになるため、費用面について納得したうえで、土地の購入をする必要があります。
擁壁のメンテナンスは必要？知っておきたい劣化症状は？
擁壁を設置できたら、定期的に異常が見られないかチェックすることも大切です。見た目で判断できる劣化症状も多く、異常を発見したら対処することできれいで安全な擁壁を維持できます。ここでは、具体的にどのような劣化症状が見られるのか解説していきます。
白色生成物
擁壁の経年劣化でよく見られるのが、白色生成物です。白色生成物は積み石・ブロックの隙間やひび割れが起きている部分などから現れる、白い物質になります。この白い物質の正体は、コンクリートなどに含まれる可溶成分を含む溶液です。
本来内部に含まれていますが、経年によって表面に移動し、乾燥により濃縮されます。さらに空気中に含まれる炭酸ガスと結合し、白色生成物が生まれてしまうのです。白色生成物が擁壁に見られる場合、見えない部分にひびが入っている可能性もあるので注意してください。
なお、白色生成物自体がコンクリートの品質を低下させることはありません。発生から2～3カ月程度で、雨風などの影響により自然と消えてなくなるケースもありますが、状況によってはそれ以上残ることもあるため、定期的な観察が大切です。
排水の不具合・ひび割れ・ふくれ・変形
擁壁内に水分がたまってしまうと、水圧の影響を受けてひび割れやふくれ、変形などの症状を引き起こす場合もあります。このような症状が見られると、地震や大雨などの災害が発生した際に、崩壊するリスクもあるので注意が必要です。
なお、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）の第12条では、裏面の排水をよくするために壁面積3平米以内ごとに少なくとも内径7.5cm以上の水抜け穴を設置する必要があることが明記されています。また、水抜け穴の周辺やその他必要な場所には、砂利やその他の資材を使った透水層も設置しなくてはなりません。
そのため、新築で擁壁を設置する場合は、排水の不具合によるひび割れやふくれ、変形などは起きにくいです。もし排水面で気になることがあれば、施工会社に相談してみましょう。
擁壁に関連するトラブル事例
擁壁を設けるうえで、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。擁壁の設置によってどのようなトラブルに巻き込まれる可能性があるのか、事前に把握しておきましょう。
近隣とのトラブル
自宅に擁壁を設置する場合、特に起こりやすいのが近隣住民とのトラブルです。例えば擁壁のメンテナンスを行っていなかった結果、近隣住民から「ひびが入っている」「傾いていて崩壊するかもしれない、危ないから対策してほしい」などの指摘が入る場合もあります。
特に高低差がある住宅地の場合、下の土地に住んでいる人は「上から擁壁が崩れてくる可能性があるかもしれない」というリスクを抱えています。このような近隣トラブルを発生させないためにも、定期的に擁壁をチェックし、問題がある箇所は早めに補修などの対応を取ることが大切です。
越境に関するトラブル
近隣トラブルの一種に含まれますが、擁壁は越境に関するトラブルも多く見られます。例えば擁壁を設置した箇所がちょうど隣地との境界線上、または境界線から少し越えてしまうケースもあるでしょう。この場合、擁壁を設置し直したくても高額な施工費が発生することから、指摘を受けたとしてもなかなか着工できず、隣人との関係がさらに悪くなってしまう可能性が高いです。
越境トラブルを防ぐためには、設置する前に隣地との境界を明確にしておくことが大切です。図面や測量図などを見ながら境界杭が打たれている場所を確認しておきましょう。
擁壁と土留めやブロック塀の違いとは？
擁壁と土留めやブロック塀は、それぞれ違いがあります。
そこで違いについて解説したので、参考にしてください。
土留めとの違い
擁壁と土留めは、以下のように異なります。
【擁壁と土留めの違い】
- 擁壁：土砂の崩壊や流れをせき止める構造物
- 土留め：土砂の崩壊や流れを防止すること
擁壁は土砂をせき止める構造物であるのに対し、土留めは崩壊を防ぐために土を留めることを指します。いずれも、土留めを行うための1つの手段が擁壁であると言えます。
ブロック塀との違い
擁壁とブロック塀は、役割が大きく異なります。ブロック塀は、擁壁のように土砂崩れを防止する役割はなく、以下の役割があります。
【ブロック塀の役割】
- 境界線の明確化
- 防犯対策
- プライバシーの保護(目隠し)
規定では、ブロック塀は控え壁ありで2.2m以下（控え壁なしの場合は1.2m以下）で設置しなければなりません。
強度や安全面の問題から、擁壁としては認められないため注意が必要です。
参考：擁壁に関わる法律
擁壁の新設や築造替えに対し、さまざまな法律が制定されています。住宅を新築する際や、すでに建設されている家を購入する際に、法律に対して少しだけ理解しておくだけで、擁壁に対する見方が変わります。
参考までに関連する法律を紹介します。
【擁壁に関わる法律】
- 宅地造成等規制法（通称：盛土規制法）
- 都市計画法
- 建築基準法
いずれも、擁壁に対して大きな関わりがある法律です。
宅地造成及び特定盛土等規制法
宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）とは、盛土などによる災害から国民の安全を守る観点で設けられた法律です。2022年（令和4年）5月27日に公布され、翌年（令和5年）5月26日から施行されました。元々は「宅地造成等規制法」という名称でしたが、改正により特定盛土等を含む規制法に変更されています。
擁壁に関しては、主に以下の点が定められています。
【宅地造成及び特定盛土等規制法で定められていること】
- 擁壁を設置する場合の技術的基準
- 鉄筋コンクリート造や練積み造など各擁壁の種類と構造
- 擁壁の水抜け穴について
- 土質ごとに異なる擁壁の勾配・高さ・下端部分の厚さ
使用されている擁壁が、現行法に適用されているか確認するための法律でもあります。
都市計画法
都市計画法は、都市を健全に発展させる目的で制定されている法律です。
擁壁は、高低差がある土地に安全に住宅を新築するうえで必要不可欠であり、都市計画の一環としてもつくられます。
【都市計画の一環としてつくられる擁壁の例】
- 斜面の安定化
- 地震や大雨などの災害時の土留め
※都市計画法第33条1項第7号
擁壁を設置することで、地盤沈下や土砂崩れ、崖崩れなどの災害を防止できることがあります。
建築基準法
建築基準法では、擁壁にかかわらず建物を建築するうえでのさまざまな基準・規制などが定められが制定されています。擁壁については、以下の項目が定められています。
【建築基準法における擁壁について】
- 建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない（第19条4項）
- 高さ2mを超える擁壁は工作物とみなされ確認済証・検査済証が必要（法第88条、令第138 条等）
建築基準法は、建物を安全に建築するための法律です。
スーモカウンターでできること
擁壁工事が必要な土地に家を建てたいという場合、そのエリアに詳しかったり、擁壁工事の経験が豊富な建築会社などに依頼するのが安心です。一方で、どのように建築会社を探せばいいのか、自分たちだけで情報を集めるのはなかなか骨が折れるものです。
注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、土地選びや建築会社選びについての無料講座や、家づくりにまつわる不安や悩みをアドバイザーに相談できる個別相談などを行っています。個別相談では、具体的に検討しているエリアに詳しい工務店やハウスメーカーなどを紹介してくれますし、相談は何度でも無料です。
また、もし今購入を検討している擁壁工事が必要な土地以外にも選択の幅を広げるのであれば、土地選びや、資金計画についても気軽に相談できるので、スーモカウンターのアドバイザーに話してみるのもいいでしょう。住まいづくりで気になること、不安なことがあれば、スーモカウンターを活用して、家づくりを一歩進めてみてはいかがでしょうか。
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監修／さくら事務所（擁壁とは？その役割と法的な定義とは？、擁壁がある家を購入、建築する際の注意点、コンクリート擁壁、ブロック擁壁、石積み擁壁、擁壁と土留めやブロック塀の違いとは？、参考：擁壁に関わる法律）、一級建築士 山谷学さん
