注文住宅を建てるときには各種の税金がかかる。なかでも消費税は2019年10月に税率アップの予定だ。税金が軽くなる技を習得して、家づくりのタイミングを検討してみよう。
目次
家づくりにかかわる9つの税金
まずは家づくりにかかわる税金について紹介。いずれも納税する必要があるので理解しておこう。
| 税金の種類 | 内容 |
|---|---|
| 消費税 | 建築費や各種手数料に課税される。土地代にはかからない |
| 所得税 | 個人の所得に対してかかる税金 |
| 住民税 | 都道府県や市区町村に、収入に応じて納入する税金 |
| 印紙税 | 工事請負契約、住宅ローンの借入契約時などにかかる |
| 登録免許税 | 所有権を登記するための税金 |
| 不動産取得税 | 土地や建物の購入時にかかる税金 |
| 固定資産税 | 固定資産を所有している人にかかる地方税（市町村税） |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地・家屋に課税される |
| 贈与税 | 財産の贈与にかかる税金 |
2019年3月までの契約だと、消費税は8％
家づくりのスタートから契約までは6カ月以上かかる場合も多い。8％で契約できるのは2019年3月までだ。消費税アップまでに検討したい人は、土地や依頼先探しをすぐ始めよう。
■消費税 ～増税までのスピード勝負！～
2019年10月から消費税がアップすると、原則としてそれ以降に引き渡される住宅の消費税も10％に。ただし2019年3月末までに契約すれば、10月以降の引き渡しでも8％のままだ。
消費税UP のタイミングを押さえる
消費税は建物価格にかかる
入居から10年間で最大400万円が戻る。増税後は13年間に延長
住宅ローンの年末残高の1％が、所得税と住民税から10年間控除。控除額は最大400万円だ。長期優良住宅や低炭素住宅なら最大控除額が500万円にアップ。
※2019年度の税制大綱が発表され、控除期間が10年間から13年間に延長されることが決まった。ただし延長されるのは2019年10月1日～12月31日に入居した場合で、建物の消費税が10％となるケースのみだ
・2018年12月14日 SUUMOジャーナル『2019年度与党税制改正大綱まとまる 消費増税時に住宅ローン控除を3年延長』より一部抜粋
■所得税 ～住宅ローン残高の1％分、戻ってくる～
住宅ローン控除が受けられると、年末ローン残高の1％相当額が所得税から10年間控除される。所得税が天引きされる給与所得者は、申告すれば納めた税金が戻ってくる。
■住民税 ～所得税が拾えなかった控除額も住民税で戻ってくる～
所得税から控除しきれなかった控除額は、翌年の住民税からも控除される（13万6500円が上限）。お得な住宅ローン控除で税金をしっかり抑えられる。
住宅ローン控除額早見表
※表の控除額は住宅ローンを金利1.4％、35年返済で借りた場合の10年間合計の概算（2018年10月返済開始）
※所得税と住民税は標準的なケースを想定して試算
※パートは年収150万円以下の場合。配偶者の年収が150万円超の場合は共働きの欄を見る
※実際に借りられる額は人や建物の条件によって異なる（控除額試算／税理士法人タクトコンサルティング）
契約から入居後まで頼れる減税とは
注文住宅を建てるときには、契約時、引き渡し時、入居後それぞれに異なる税金がかかるが、いずれも軽減措置が用意されている。税負担を抑える頼れる存在だ。 ※入居前後に必要な税金は現金での支払いとなる
■印紙税 ～契約時に活躍～
土地の売買契約や建物の工事請負契約、住宅ローン契約時に契約書に貼る印紙代。税額は土地・建物・ローンの契約の記載金額に応じて決まり、売買契約と工事請負契約は軽減が受けられる。
＜印紙税の軽減措置＞
| 契約金額：1000万円超、5000万円以下 | 2万円 → 1万円 |
| 契約金額：5000万円超、1億円以下 | 6万円 → 3万円 |
■登録免許税 ～引き渡し時の出費を抑える～
建物が竣工し、引き渡しの際に土地や建物の所有権、住宅ローンの抵当権を登記するときにかかるのが登録免許税。床面積50㎡以上などの要件を満たすと税率が軽減される。
＜登録免許税の軽減措置(＊1)＞
| 土地の所有権：評価額700万円 | 14万円 → 10万5000円 |
| 建物の所有権：評価額1500万円 | 6万円 → 2万2500円 |
| 住宅ローンの抵当権(＊2)：借入額3000万円 | 12万円 → 3万円 |
＊1 新築一戸建て（土地面積120m2、延床面積100m2）のケース
＊2 抵当権というのは金融機関が住宅ローンの担保として付ける権利
■不動産取得税 ～入居後の申告で税金が抑えられる～
不動産を買うとかかる不動産取得税は、床面積などの要件を満たすと大幅に軽減される。ただし自治体が定めた期限内に申告することが原則。入居したら忘れずに手続きしよう。
（中古の場合は築年数の条件に合致せず適用外になるケースもあるので、新築で家を建てる方が有利）
＜不動産取得税の軽減措置(＊1)＞
| 土地：評価額700万円 | 28万円 → 0円 |
| 建物：評価額1500万円 | 60万円 → 9万円 |
＊1 新築一戸建て（土地面積120m2、延床面積100m2）のケース
入居後、毎年かかる税金を土地・建物に分けて確認する
新居に入居すると、以降も毎年税金がかかる。自治体に納める固定資産税と都市計画税だ。いずれも土地分は軽減が受けられ、固定資産税は建物分も新築当初は軽減される。減税の申告手続きは不要なので、入居後に送られてくる納税通知書を確認しよう。
※土地は200m2までの課税標準（評価額）、建物は120m2までに相当する税額が軽減される
■固定資産税 ～建物分も3年間半額に～
固定資産税は土地分が6分の1に軽減（200m2まで）。建物分も新築時から3年間（長期優良住宅は5年間）、2分の1に軽減（120m2まで）。
■都市計画税 ～土地分は軽く受け止め～
都市計画税は土地分が3分の1に軽減される（200m2まで）。建物分の軽減措置はない。いずれも申告などの手続きは不要だ。
親の贈与を受けたら810万円非課税で賢く
親や祖父母から資金の援助を受けて注文住宅を建てる人も少なくないだろう。そんなとき力を発揮するのが贈与税の特例。税金がゼロになれば住宅取得の勝利も間近だ。
■贈与税 ～援助を受ける～
親や祖父母からの住宅取得資金の贈与は700万円まで非課税に。基礎控除110万円と合わせて810万円まで非課税。贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得し、申告する必要がある。
＜一般的な贈与と住宅取得資金の贈与の比較＞
| 贈与税 | 備考 | |
|---|---|---|
| 一般的な贈与 | 120万円 | － |
| 住宅取得の贈与 | 0円 | ・非課税枠：700万円(※) ・基礎控除：110万円 |
※耐震性・省エネ性・バリアフリー性のいずれかの基準を満たす住宅は非課税枠が500万円上乗せになる
※消費税がUPすると非課税枠も拡大するので、贈与を多く受ける場合は冷静な判断も必要
税金や住宅に詳しい専門家のコメント
消費税 増税後の支援策が2018年の年末以降に発表される。
住宅ローン減税のほかにも、一定の省エネ、耐震、バリアフリー性能を満たす住宅や、家事負担が軽減される住宅の新築やリフォームに対し、商品と交換できるポイントがもらえる「住宅ポイント」制度も導入される予定となっており、年末にまとまる政府予算案に盛り込まれる見込みだ。
住宅ローン控除の延長や住宅ポイント制度の導入は今後の国会で予算案や関連税制法案が成立することが前提だが、消費税増税後の住宅取得に対する支援策は手厚い内容となっており、増税前に慌てて買わなくてもおトクな状況が続きそうだ（オイコス 大森さん）
まとめ
注文住宅を建てたいけれど、お金のことが心配……それならファイナンシャル・プランナーに相談するのが一番。無理のない予算の立て方や、家を建てる最適なタイミングなどをわかりやすく解説する無料講座に参加したり、家を買うタイミングについてもアドバイザーに相談してみてはいかがでしょうか。
＜転載元＞
・SUUMO東京の注文住宅（2018年November号）「来年10月に増税予定 消費税10％で家はどうなる？」より一部抜粋
※2019年度与党税制改正大綱について
・SUUMOジャーナル（2018年12月14日）『2019年度与党税制改正大綱まとまる 消費増税時に住宅ローン控除を3年延長』より一部抜粋
取材協力：タクトコンサルティング／遠藤純一
取材・文／オイコス 大森広司
税金や住宅ローン、価格相場など、住宅にまつわるお金のことならなんでも詳しい。SUUMOなどで取材・執筆活動を行う
