「家は一生の買い物」とよく言われますが、実際には購入して終わりではなく、年月の経過に合わせてさまざまなメンテナンスが必要になります。建築時に見落とされがちなメンテナンスの「いつ」「どこに」「いくらかかるのか」。見極めのポイントと住宅メンテナンスの重要性について、建築ジャーナリストの加藤純さんにお話を伺いました。
目次
住宅のメンテナンスが必要な理由
すてきな家を建てて快適な暮らしを始めよう。しかし、家は建てて終わりではありません。長い間、住み続けていきますので、雨風や日々の積み重ねによる経年劣化が発生します。何年、何十年と快適に住み続けていくために、家を建ててからもメンテナンスをしっかり行っていく必要があると言えます。
家を長持ちさせることができる
住宅は、雨や風、紫外線などの影響から、経年劣化します。定期的にメンテナンスをしないと、劣化がひどく建て替えを検討することになることも。加藤さんによると、メンテナンスは耐用性を引き上げてくれるものだそうです。
「家の耐用性は、新築時を100とした場合、年々下がり、一定期間に達したところでリフォームが必要になります。建て替えるのでなければ、リフォームで100までには戻せなくても耐用性の回復は十分に可能です」（加藤さん、以下同）
メンテナンスをすることで、経年劣化を遅らせながら、長持ちさせることができます。
資産価値を守る
家の資産価値は、おもに築年数と家の状態によって変動します。そのほかにも、立地や間取りなどの判断基準もありますが、家の劣化がひどい場合は、売値が安くなることも。定期的にメンテナンスをすると、経年劣化を防ぐことができるため、資産価値を守ることにつながります。
一度腐食すると費用が高額に
家の劣化をそのまま放置するとさらに劣化が進み、メンテナンス・修理費用が高額になる可能性があります。塗装が剥がれると雨漏りの原因になり、外壁だけではなく家の内部に影響を与えることも。
雨漏りが原因で家の内部が腐食してしまった場合、外壁工事だけではなく、内壁や断熱材、柱などの工事も必要になる可能性があります。その場合、外壁塗装のメンテナンスに比べて、費用が高額になってしまいます。
築後10年でのメンテナンス内容と費用は？
経年劣化が気になり始めるのは家を建ててから10年ほどたったころと言われます。とはいえ、大掛かりにメンテナンスを施すまでには至らない状況です。このタイミングで考えたいメンテナンスには次のようなものがあり、費用相場についても紹介します。
【費用相場の算出について】
※延べ面積170㎡の2階建て住宅／勾配屋根120㎡スレート瓦・鋼板瓦の場合
※金額は住宅産業協議会「住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド（住まいのメンテナンス） 」を元に作成」
※2019年3月時点での一般的な使用をもとに算出した概算費用（税抜価格）であり、掲載状況・法規制・技術革新などにより算出根拠が変わる場合がある
外壁
外壁であれば、取り換えではなく、塗装を再補強することで対応できる時期と言えます。塗装の見直しを10年としてメーカーが保証している場合も多いですし、塗装のグレード次第で塗り替え推奨を10年から15年へと延長していることもあります。
そのほかにも、外壁にサイディングを使用している場合はシーリングの打ち替えも行います。
外壁塗装
外壁塗装は、塗装の剥がれにより雨漏り被害を防ぐために、外壁を再塗装する工事です。
築年数や規模によって左右されますが、費用の目安は60万～80万円程度。足場代が25万～40万円程度ですので、合計85万～120万程度になります。（税抜）
「塗料の違い（アクリルで5～7年、ウレタンで8～10年、シリコンで12～15年）で耐久性は上がりますが、耐久性の高いものは値段も高くなるのが一般的です。サイディングのパネルとパネルの継ぎ目に施すシーリングにも、10年ぐらいでひび割れが発生することがありますので、同じタイミングではがして打ち直す必要も出てくるでしょう」
シーリングの打ち替え
「外壁の多くはサイディングという資材が使われていて、これはパネル化した建材製品で窯業（ようぎょう）系といわれる、セメントに繊維質を混ぜたものや金属製のものがあります。窯業系のものでも雨水を防ぐために塗装を重ねてコーティングすることで耐久性が上がります。」
シーリングの打ち替えも、外壁メンテナンスの一つです。打ち替えに必要な費用は平均で900円～1,200円/m程度(税抜)で、で、定期的に交換する必要があります。足場費用もかかりますので、合わせて考えましょう。
シーリング（コーキング）の種類、施工面積によって左右されるので、事前の確認が必要です。
屋根
屋根のメンテナンスは、おもに塗装と付帯部分の点検・修繕・交換を行います。
屋根塗装
「屋根の雨漏りも10年を過ぎるころからメンテナンスが必要なタイミングです。屋根はその勾配の状況や瓦の有無、瓦の形状などにより必要な作業や工程が異なるため一概には言えませんが、外壁同様に張り替え（葺き替え）ではなく、塗装での対応が可能な時期です。」
屋根の塗装は、外壁同様に雨水の塗装剥がれによる雨漏りを防ぐことにもなるため、定期的にメンテナンスをしましょう。屋根の面積にもよりますが60万～80万円程度で、使用している素材や経年劣化によって左右されます。そのため、劣化が目立つ前のメンテナンスをおすすめします。
屋根のメンテナンスにも足場費用がかかり、85万～120万円程度（税抜）が相場です。
屋根の付帯部分の点検・修繕・交換
塗装以外にも、屋根の付帯部分の点検・修繕・交換もメンテナンスの一部です。会社によっては、屋根のメンテナンスと合わせて無料で点検を行ってくれる場合もあります。
雨樋や鼻隠し、破風板などが劣化している場合は、別途修繕や交換が必要です。その場合、足場を組んで作業することになります。
足場代
外壁や屋根のメンテナンスでは、足場を組む必要があります。家の規模やメンテナンスの内容によって左右されるものの、25万～40万円程度（税抜）がかかります。
「一つ大切なのは、多少の時期が重なるメンテナンスは一緒にやってしまうほうが良いということです。外に足場を組んでの作業が必要な場合、それだけで数十万円のお金がかかりますので、外壁の塗り直しを検討するなら屋根も一緒にメンテナンスを考えるのが良いでしょう」
内装
内装においても、主流となるクロスは黄ばみや汚れが目立ったり、傷んで剥がれたりすることが出てくる時期です。DIY感覚で比較的手軽に張り替えることもできますが、長くもたせるうえでは専門の会社に任せると安心です。
クロスの張り替え
クロスの剥がれや汚れ、劣化がある場合は張り替えを行う必要があります。クロスが劣化する原因はさまざまで、ひび割れが起きる場合もあります。クロスの劣化の主な要因は下記のとおりです。
・クロスの伸び縮み
・壁や天井の劣化
・自然災害による影響(大雨・台風など)
天井が高い場合は、内部での足場かけも必要になってきます。
水回り
水回りのメンテナンスも、定期的に行いましょう。主に必要になるメンテナンスは、以下のとおりです。
【水回りのメンテナンスの例】
● 洗面台の交換：40万～60万円程度
● ユニットバスの交換：100万～170万円程度
● 給排水管の交換：15万～50万円程度
● トイレの交換：30万～60万円程度
交換については、使用しているグレードによって異なります。点検に関しては、ほかのメンテナンスと合わせて無料で行ってくれる場合もあります。
築後20～30年での対策は？
20年、30年とたつと、さすがに木造の家は劣化してきます。先の耐用年数で述べたとおり、減価償却費の計算に使用される木造建物の法定耐用年数は22年なので、一般的にもそれぐらいで建物部分の資産価値がなくなる、と考えて良いでしょう。30年がたつと、張り替えなどのある程度大きな対策が必要になってきます。次に示すのは築後20〜30年を目安に考えたいメンテナンスと参考金額です。
【費用相場の算出について】
※延べ面積170㎡の2階建て住宅／勾配屋根120㎡スレート瓦・鋼板瓦の場合
※金額は住宅産業協議会「住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド（住まいのメンテナンス）」を元に作成」
※2019年3月時点での一般的な使用をもとに算出した概算費用（税抜価格）であり、掲載状況・法規制・技術革新などにより算出根拠が変わる場合がある
外壁
外壁塗装
20年以上経過した外壁塗装では、劣化の具合によって修繕をする必要があります。
そのため、費用が高額になる場合が多いです。
費用は、60万～250万円程度（税抜）です。足場費用が25万～40万円かかり、合計で85万～290万円程度（税抜）が目安になります。
増し張り・張り替え
外壁では古いサイディングに新しいサイディングを重ねるサイディングの増し張りや張り替え、屋根においても増し張りや張り替え（葺き替え）が必要になってきます。最近の屋根材では古いスレート瓦全体に新しいスレート瓦を載せる方法（カバー工法）が一般的です。
費用の目安は、130万～250万円程度（税抜）。こちらも足場費用が25万～40万円かかり、合計で155万～290万円程度（税抜）が目安になります。外壁の劣化や、塗装だけでは不十分な場合に行われるメンテナンスです。
屋根
屋根も外壁同様に、塗装や点検が必要なほか、葺き替え工事も必要になってきます。
屋根塗装
屋根の塗装では、塗装が剥がれた屋根全体と付帯部分に行います。
築20～30年では屋根材の交換も必要になり、費用は30～165万円程度です。こちらも足場費用が25万～40万円程度かかり、合計で55万～205万円程度（税抜）が目安になります。
カバー工法や葺き替え工事
「昔からある瓦屋根の場合だと瓦自体の耐用年数は50～100年と長いのですが、部分的な割れや瓦を留める漆喰の崩れなどに対する部分的な保守が欠かせません。瓦と下地の両方が傷めば葺き替えが必要です。金属性の屋根なら10年ごとの塗装メンテナンスをすることで50年近くもつのではないでしょうか」
カバー工法は、劣化している屋根の上から、新しい屋根を張る工事です。しかし、屋根が著しく劣化している場合や、材質によっては施工できない可能性があります。
葺き替え(ふきかえ)工事は、劣化した屋根材を撤去し、新しい屋根材に張り替える工事のことです。一般的には、屋根だけではなく、屋根に使う下地の張り替えも含めて「葺き替え」と呼びます。
それぞれにかかる費用は、以下のとおりです。
・カバー工法：100万～200万円程度
・葺き替え工事：150万～300万円程度
内装
外壁や屋根以外に、内装にも劣化が目立つようになります。そのため、定期的なメンテナンスが必要です。
クロスの張り替え
20年以上も経過すると、クロスが全体的に劣化してひび割れや剥がれなどが目立つようになります。その場合、一部を張り替えするのではなく、全体的に張り替えをすることになります。部屋の規模にもよりますが延べ床面積70㎡の天井と壁のクロスを張り替えた場合、相場は60万円程度です。
フローリングの張り替え・重ね張り
フローリングに関しても、劣化の度合いによって張り替えや重ね張りが必要です。湿気などによる腐食や摩擦による傷などで劣化します。
費用の目安は、張り替えるフローリング材や面積にもよりますが、新しく張り替える場合、10㎡あたり9万～14万円程度です。
水回り
水まわりやトイレなどの住宅設備の交換の必要も出てきます。給湯器が故障したり、ひびが入ったり配管に不具合が生じてシンクが漏れるようになったり、風呂場のシャワーの使い勝手が悪くなったりと、耐久性、耐用性に限界に来てしまうこともありえます。
住宅を長くもたせるための対策
近年、家は長期にメンテナンスを続けて継続して住むものだという認識にだんだん変わってきています。現在、ハウスメーカーなどのメンテナンス保証の最長期間がおよそ60年ですから、今の家ではそのぐらい、あるいはそれ以上、長くもたせることを前提としている住宅も増えていることになります。
実際、木造住宅の寿命は、土台などの基礎・構造体（骨組み・軸組み）に使われている木材に腐食等の被害がなければ、80年以上とも言われます。基礎・構造体に腐食や傷みを生じさせないよう定期的に点検をし、10年、20〜30年のスパンで必要なメンテナンスを継続的に行うことで長くもたせることができる可能性が高まります。中でも木造住宅の場合は、シロアリに対する対策が重要です。
「高温多湿の日本では、湿気から住まいを守ることが重要です。じめじめしたところには木造住宅の天敵であるシロアリが繁殖しやすいので要注意です。およそ5～10年に1度の防蟻（ぼうぎ）処理をオススメします」
代表的な防蟻処理の方法
・土壌処理：シロアリの侵入経路となる地面に薬剤を散布し防蟻層をつくる
・ベイト工法：床下の基礎部分や庭などにシロアリが好む駆除剤入りの餌をまき、巣に帰らせてシロアリの繁殖を防止する
・木材の処理：木材の表面に薬剤を塗る加工を施す（ただし、基礎から加工しないといけないのでメンテナンスとしては難しい）
シロアリは地面から基礎の木材に侵入してくるので、基礎部分のRC（鉄筋コンクリート）を高くつくってしまうこともシロアリを回避する一つの方法です。ただし、その分非常に割高になりますし、加藤さんからは「構造としては法律上、木造と認められないことも考えられますので十分な検討が必要でしょう」とのアドバイスをもらいました。
長く安心して住むための注文住宅を建てよう
日本では以前と比べて住宅を長期的にメンテナンスしながら長く住むようになってきましたが、そのきっかけになった一つは2006年に制定された住生活基本法にあると言われます。住生活基本法は日本の住宅の方向性および計画を規定したもので、2016年の基本計画で重視されているのは現在の超高齢化社会に対して住まいをどうするのかという視点です。
「中古住宅の流通促進が求められ、家を長期的な資産として売買できるようにするためには、長い間、安心して住み続けられる丈夫な構造やしっかりした建築が必要ですし、安心を保ち続けるためのメンテナンスは欠かせないと言えると思います」
こうして国の法制度としてもさまざまな整備が進められてきました。住宅メンテナンスの重要性に注目が集まることには、こうした背景もあるようです。例えば「住宅品質確保促進法」（以下：品確法）の施行により、住み始めて10年間に生じる雨漏りや主要な骨組みなどから起こる不具合については、工事業者が負担義務（保証）が定められました。また、一戸建てをつくった事業者が倒産した場合などにほかの業者に引き継げるように、住宅瑕疵担保保険に入ることが義務付けられています。一定の基準をクリアした住宅には住宅ローン控除や不動産取得税の控除などの税制上のメリットが得られる「長期優良住宅認定制度」もあります。
スーモカウンターに相談してみよう
このように、人生100年時代を迎え、私たちには以前よりも増して長く安全に暮らせる住まいが必要になっています。また家の資産価値を確保していくためにも、家づくりの前段階から住宅のメンテナンスを見越した計画を立てておくことが重要でしょう。
注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、家づくりの不安を解決できる無料講座や、アドバイザーに悩みを何度でも相談できる無料の個別相談などを実施しています。家を建てる前に住宅のメンテナンスについても個別相談で知識と経験のある専任アドバイザーに相談しておくと良いでしょう。そのほかに、土地選びや予算、希望条件の整理、建築会社の紹介などについても相談できます。
自分の建てたい家に必要な住宅メンテナンスの方法や費用などについて知りたいと考えている人は、スーモカウンターを活用して、家づくりの第一歩を踏み出してはみてはいかがでしょうか。
監修／SUUMO編集部 （資産価値を守る、一度腐食すると費用が高額に、築後10年でのメンテナンス内容と費用は？、築後20～30年での対策は？）
1974年生まれ。建築ジャーナリスト／ライター・エディター。東京理科大学工学部第一部建築科卒業、同工学研究科建築学専攻修士課程修了。月刊『建築知識』編集部を経て現在に至る。著書に『住んでいるのに全然知らない!? 「住まい」の秘密 ＜一戸建て編＞』（実業之日本社）ほか多数。
