地下室を設置する用途は、音楽スタジオやホームシアターなどの趣味や収納といったように、人によって幅広いです。地中に囲まれていると薄暗く感じやすいと考える方もいますが、地下室のタイプによっては採光や通風を確保でき、居室としても使用できる場合もあります。
今回は、建築士の石井正博さんにもお話を伺い、地下室の種類やメリット・デメリットに加え、気になる費用や注意点などについて紹介します。
地下室には防音やシェルターなどいろいろな用途が！
地下室は文字通り、地下にある部屋のことです。建築基準法では「地階」として以下のように定義されています。
- 床が地盤面より下にある
- 天井高の3分の1以上が地面の下に埋まっている空間
音が響きにくい、温度変化が少ない、といった特徴から、地下室はさまざまな用途に利用されています。
＜地下室の用途の例＞
●趣味の部屋
・映画鑑賞室（ホームシアター）
・音楽室・音楽スタジオなどの防音室
●収納や貯蔵用の部屋
・倉庫
・ワイン貯蔵庫
●不測の際に利用する部屋
・災害などの際のシェルター
・予備の部屋
●生活のための部屋
・寝室やリビングなど
石井さんによると、欧米では日本と比べて地下室をつくるケースが多いようです。
「日本では、雨が多い、湿度が高い、木造家屋が主流、などの理由から、住宅の地下の利用はあまりされてきませんでした。加えて、建築基準法において地下に居室を設ける場合の指針が示されていませんでした。
一方、欧米では、食糧庫、防空壕（ごう）、ボイラー室、石炭貯蔵庫、さらには居室としても地下を利用してきた長い歴史があります。今でも、居室や複数の可能性を持ったプラスアルファの部屋として地下室が活用されています」（石井さん、以下同）
なお、かつて日本では建築基準法の規定により、地下室を居室として使用することは制限されていましたが、2000年の法改正によって条件付きで使用が可能となりました。具体的には、ドライエリアなどの外気に開放された開口部の設置や、適切な換気・湿度調整設備、防水措置など、衛生上必要な措置を講じることで、地下室をリビングや寝室などの居住空間として利用することが認められています。
地下室の種類
地下室には、全地下タイプ・半地下タイプに加えて、ドライエリアを設けたタイプの3種類があります。ここでは、それぞれのタイプ別に構造や用途などを詳しく紹介します。
全地下タイプ
全地下タイプは、多くの方がイメージするような地下室全体が地下にあるタイプとなっています。地表からは全く見えない形状になっており、自然光を取り込むことや、通風は期待できません。
しかし、構造が頑丈なコンクリートや鉄筋コンクリートになっているため、断熱性や遮音性、防水性などに優れています。窓がない分、周囲の視線を気にする心配もなく、音楽スタジオやホームシアターなど、大きな音を出すには防音対策が必要な空間として適しています。
この他、全地下タイプの地下室は年間を通して室温も安定しているため、ワインセラーとして活用するのもオススメです。また、普段は納戸や収納場所として使いつつ、災害時には地下シェルターとして活用するのもよいでしょう。
半地下タイプ
半地下タイプは、地下室の3分の1以上が地下に埋まっていて、残りが地上に出ている地下室を言います。半地下タイプは起伏や傾斜のある土地などで採用されることが多く、部屋の一部が地上に出ている分、窓を設置して自然光を取り込んだり風の通り道をつくったりできるのが特徴です。窓から雨水が入ってくる可能性はありますが、全地下タイプよりも湿気がこもりにくいため快適に過ごせます。
半地下タイプは採光の確保ができるため、生活空間として活用しやすく、リビングやワークスペースにすることも可能です。地下室の一部が地上に出ているので、外から地下室に直接出入り可能なドアを設置することもできます。そのため、地中部分に駐車場を設ける方も少なくありません。
ドライエリアを設けたタイプ
ドライエリアタイプは、地下室の周りの地面にドライエリアと呼ばれる空堀（からぼり）を設けたタイプです。空堀とは、地下室部分の周囲を掘り下げて設けた外部空間のことです。
地下室の一部にバルコニーやテラスのような空間が広がっているのをイメージするとわかりやすいかもしれません。
ドライエリアがある地下室は、建築基準法で大きな窓やガラス戸の設置や、雨水がたまらないよう排水設備を整備する必要があります。ただし、大きな窓を設置すれば採光や通風も十分に見込めるため、リビングや寝室など、日常的に使用できる生活空間にできるという魅力もあります。ドアを取り付けることもできるので、緊急時には避難経路としての活用も可能です。
半地下は地下室に比べて経済的？
地下室に“埋まっていない”場所を設ける方法としては、空堀以外にも「半地下」にすることができます。通常の地下室は空間のほとんどが地盤面の下にありますが、傾斜地にあったり、敷地に段差があるなどで、地下室の一部が地上に露出している形態が半地下と呼ばれています。空堀を設けなくても自然に部屋の高い位置に窓が取れるため、地面の下につくる地下室よりも居住環境を高めやすいのがメリットです。
半地下のパターン
傾斜地などに地下室をつくる場合は、自然と半地下になるケースもあります。このように敷地条件を利用してつくることで、半地下には完全な地下室と比べて居住環境を高めやすく、経済的なメリットも生まれます。例えば、傾斜地に半地下をつくる場合、空堀を設ける場合に比べて掘る土の量は半分程度で済みます。また、掘る深度が浅いので、土留（どどめ）の方法が楽になります。
「通常の地下室の場合、地下を掘る作業は専門会社がしっかりとした土留を行い、土が崩れないように慎重に掘り出していく作業になります。ところが、半地下の場合は『単管パイプ』を使った簡易な方法で土留を行える可能性もあるので、工事費が安くなる傾向にあります」
地下室にかかる費用の相場を知ろう
地下室をつくるためにかかる費用は、その大きさや構造など、さまざまな要素で変わってきます。新築なのか増築なのかによっても費用は異なるので、事前に相場を知っておくことも大切です。ここでは、坪単価と総額の目安や新築と増築での費用の違いを山谷学さんに教えてもらいました。
坪単価と総額の目安
地下室を設置する際、坪単価は50万円～200万円ほどが一般的な目安となっています。50万円～200万円となると金額の差が大きく感じられますが、これは地質・土地環境によってかかってくる費用が変動することが原因です。
地中を掘って居住スペースをつくるには、土地の強度や地下水の位置などを踏まえて地盤の強さを考慮しなければなりません。土地の条件だけでなくどのような構造にするのか、使用する建材や規模、必要な設備などによっても費用は変わってきます。そのため、総額では600万円～1000万円を目安に考えておくようにしましょう。
この金額はあくまでも一般的な目安なので、1000万円以上になるケースも十分に考えられます。地下室をつくりたいのであれば、予算に余裕を持って検討する必要があります。
新築と増築での違い
新築なのか、増築なのかによっても地下室の費用が大きく変わってきます。仮に新築で地下室を設置する場合、地下室以外の居住スペースと同時に設計・構造を考えられるため、コストを抑えるための工夫もしやすくなります。
新築の場合は、坪単価が50万円～200万円、総額で600万円～1000万円が相場です。一方、増築の場合は、地下室を設置する場所の基礎部分を壊してから地盤を掘り進めなければならないため、施工の難易度も高くなり費用が高くなる可能性があります。
増築の場合の費用は坪単価が80万円～130万円、総額は600万円～1000万円が目安ですが、既存の建物の建て替えや移築の有無によってさらに高額になることもあります。庭など、空いたスペースに地下室をつくる場合は施工もしやすくなりますが、可能な規模を含めて現地調査が必須になるため、新築よりも高額になるため、将来的に検討する場合は新築時に取り入れたほうがよいでしょう。
【項目別】地下室をつくる際の費用内訳
地下室をつくるためには、事前に土地の強度や地下水の位置を把握するため土壌調査（ボーリング調査）や構造計算、鉄筋コンクリートの設計図にかかる費用など、さまざまな費用がかかります。ここでは、より具体的な費用の内訳を山谷学さんに伺い、紹介していきます。
地盤・地質調査費用
地盤・地質調査費用の目安は、25万円～35万円となっています。地盤・地質調査はボーリング調査とも呼ばれており、主にマンションやビルなどの大きな建物を建築する際に行われる調査ですが、地下室を設置する場合には一般住宅であっても、建物の基礎部分に影響するため地盤・地質調査が必要不可欠です。
地盤・地質調査では、土地の強度や地下水の位置を把握しつつ、地下室の沈下リスクや傾斜リスクなどがないか調査します。そして、調査結果を踏まえて適切な構造設計・施工方法を見極めていく流れとなっています。地盤調査は地下室を設置する上で非常に重要なので、必ず信頼のおける会社に依頼しましょう。
構造設計・計算にかかる費用
構造設計・計算にかかる費用は、地下室部分が30万円～45万円、地上の木造部分が20万円～30万円となっています。地下室のない一般住宅の場合、構造設計や計算の必要がなく簡略化されており、木造3階建てのように構造計算が必要と判断されない限り、費用はかかりません。しかし、地下室を設置する際には、地下の圧力に対して構造設計しなければならないため、そのための費用がかかります。
特に、より強い耐力が求められるのは地下に埋まっている高さが3分の2より低いケースです。この場合は、木造3階建ての基準で構造設計・計算をする必要があり、豊富な知識を持つ専門家から計算書を作成してもらわなければなりません。
掘削・山留・残土処分費用
掘削工事・山留工事の費用は150万円～250万円、残土処分費用は180万円～230万円ほどかかります。掘削工事を進める際には、周囲の地盤が崩れるのを防ぐため、安全に作業できるよう山留工事による支えが必要です。地質によって異なりますが、例えば、関東ローム層と呼ばれる地質の場合、高さ6mほどの鋼を等間隔に打ち込んで地盤が崩れるのを防ぐことがあります。
また、残土処分はその名の通り掘削した際の残土を処分するために運搬することです。地下室をつくるには大量の残土が出ますが、都市部の場合は処分場が遠方になってしまうため、費用が高くなる可能性があります。
鉄筋コンクリート（RC）造部分の施工費用
地下室は鉄筋コンクリート（RC）造でつくるケースも非常に多いですが、その場合は木造よりも綿密な設計・施工が必要になるため、30万円～80万円の費用がかかります。木造よりも綿密な設計が必要な理由は、木造との接合が複雑であることに加え、施工中の急な変更ができないからです。
木造の場合、たとえ工事が開始していても配管や電気の線を変更することが可能です。そのため、木造の場合は本体代金に設計費が含まれているケースが多くなっています。
一方、鉄筋コンクリートは一度硬化してしまうと強度が高い特性上、解体や修繕が非常に困難になります。地下室を鉄筋コンクリート造にする場合は、事前に詳細な設計図を作成し、施工する必要があるのです。
防水・湿気・結露対策の施工費用
防水工事には、外壁防水に90万円～180万円、排水ポンプに70万円～110万円、止水板に30万円～60万円と、計190万円～350万円ほどかかります。湿気・結露対策には、断熱工事に10万円～60万円、除湿・排水システムに45万円、熱交換器に15万円～25万円と、計70万円～130万円かかります。
鉄筋コンクリートは水分が浸透しやすい特徴があるため、地下水や土壌の水が染み込まないよう、必ず・防水・湿気・結露対策が必要です。外壁防水はコンクリートへの浸水を防止する処理を施すもので、排水ポンプは雨水や結露による水を汲み出すポンプを設置するもの、止水板は出入口からの浸水を防止する工事です。防水・浸水・結露対策を施すことで、水の浸入によるカビの発生や倒壊などを未然に防止できます。
ドライエリアや排水設備の設置費用
ドライエリアを設けた地下室を設置する場合には、ドライエリアや排水のための費用として150万円ほど必要になります。工事内容としては、ドライエリアから地下室に光や風を効率的に取り込むため、周囲を掘削して固めていく工事を行います。
加えて、ドライエリアに雨水がたまらないよう排水ポンプやグレーチング蓋などスムーズな排水ができるよう対策しなければなりません。ドライエリアがあると地下室を日常使いの居室として使用しやすくなりますが、その分追加で費用がかかるということも理解しておきましょう。
内装・仕上げ・照明・換気設備費用
内装・仕上げ・照明など地下室の室内環境を整えるための工事には、120万円～160万円がかかります。また、室内の空調管理のための換気設備には5万円～10万円と、計125万円～170万円がかかります。
地下室で快適に過ごすには、こうした断熱工事や除湿工事が必要不可欠です。納戸や物置として使用する場合でも、断熱工事や除湿工事を怠ってはいけません。
地下室をどのように使うのか、用途によっても内装や照明などのこだわりたい部分は違ってくるので、費用がさらに変動する可能性もあります。どのような地下室をつくりたいのか考える際には、コスト面とのバランスを考慮しつつ検討しなければなりません。
地下室のメリット
地下室がさまざまな用途に活用されているのは、部屋が地下にあることの特性が活かされているからです。地下室のメリットを確認してみましょう。
遮音性の高さ
地下室は周りを土で囲まれているため、大きな音を出しても外部への伝播を抑制して近隣に迷惑がかかりにくいのが大きなメリットです。また、天井もRCスラブとした場合は地下室の部分は鉄筋コンクリート（RC）造になるため、上の階にも音が響きにくいのです。
耐震性の高さ
地震の際には地上の部分は強い揺れの影響を受けて壊れる危険がありますが、地面の中にある地下室は地震の影響を受けにくいため、壊れる危険が少ないのです。そのため、シェルターや貴重なものの保管庫といったニーズにも活用できます。
温度が一定に保たれる
温度変化が1年を通して小さいことも地下の特性です。外の気温に比べて冬は暖かく夏は涼しい特性をうまく活かせばメリットになります。例えば、温度の変化を抑えたいワインや保存食等の貯蔵庫などに向いていると言えるでしょう。
土地の有効活用ができる
建築基準法（1994年改正）で、住宅等の地下室は、建物の床面積の合計の3分の1までは容積率に算入しなくてよいことになっています。前述の「地階」の定義に当てはまり、地下室の天井の高さが地盤面から1m以下であることが条件になります。
「例えば2階建てに地下室がある住宅のケースで、地上の2階と同じ形の地階なら、地下の床面積は全体の3分の1となるので、容積率がまるまる緩和されます。これにより、最大通常の1.5倍まで広い家が建てられる計算になります。狭小地に家を建てたい場合など、地下室をつくることで、土地の有効活用ができるという大きなメリットがあるのです」
地下室の容積率緩和の考え方
失敗しやすい地下室のデメリット
一方、地下室には地下にあるがゆえのデメリットもあります。
結露しやすい
湿気を含んだ空気は重たく下にたまりやすいため、換気など対策を十分に施さないと、地下室には結露が発生しやすくカビの原因にもなります。特に新築の場合、1～2年間はコンクリートが十分乾燥するまで湿気が発生するので、正しい換気を心がけましょう。
浸水しやすい
地下室には、集中豪雨などの自然災害で浸水してしまうリスクがあります。また、雨で地下水の水位が上がって地下室の壁に浸水してくる可能性もあります。1回でも浸水すると内装の張り替えなど大掛かりな修繕が必要になるので、浸水させないための万全の対策が必要です。
薄暗くなりやすい
全地下タイプのような採光が取り込めない地下室の場合、室内が薄暗くなりますが、その他のタイプでも地下に埋まっているため日中でも薄暗く感じる可能性が高いです。地面の下にある以上は仕方ないことではありますが、地下室は太陽光が入りにくい構造になっており、自然光で十分な明るさを出すのが難しいため、照明の数や明るさを調整する必要があります。
また、たとえ窓を設置できたとしても、周囲の建物や地形によっては採光が制限される可能性もあります。地下室の隣にあるのが高い建物の場合、日中でも日陰になって薄暗く感じられるかもしれません。薄暗くなるのを避けたいのであれば、光を取り込みやすい半地下タイプやドライエリアがあるタイプを検討してみてください。
費用が高く税金も高くなる
地下室をつくる際には鉄筋コンクリートを使用しますので、コスト面が大きなデメリットだと言えるでしょう。面積や仕様によって変わりますが、1000万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
また、鉄筋コンクリート住宅は耐久性や建築費用が高い点から、資産価値が木造建築と比べて高くなるのが特徴です。したがって、固定資産税と都市計画税などの税金も高くなってしまいます。
固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額が税額を決める要素となっています。建物の固定資産税評価額を決める際には、再建築価格方式を採用するのが一般的です。再建築価格方式とは、再度建物を建てると仮定したときの建築費用に加え、経過年数や消耗具合も踏まえた上で評価する方法を指します。
固定資産税であれば、鉄筋コンクリート住宅は木造の約1.5倍以上を納める必要があると言われています。
建物の評価額は自治体によって異なります。正確な情報は、市役所や区役所の固定資産税担当部署に問い合わせるとよいでしょう。
次章でどのような費用がかかるのか、詳しく説明します。
地下にリビングや寝室をつくるにはどうすればいい？
地下にリビングや寝室をつくるためには、そこを「居室」の規定に適合させなければなりません。居室とは、一定時間以上継続的に生活・作業する部屋のことです。居室には適切な大きさの窓を設置して、自然な採光通風が得られることが建築基準法で義務付けられています。また、何かあった場合の避難の方法も考えておく必要があります。
- 居室に該当する部屋：リビング、キッチン、寝室など
- 居室に該当しない部屋：トイレ、風呂、物置など
壁面のすべてが地下に埋まっていては窓を設置することができません。居室にするためには地下室に“埋まっていない”場所を設ける必要が出てきます。このためにつくられるのが、「ドライエリア」とも呼ばれる「空堀（からぼり）」です。
空堀とは、地下室の外をもとの地面より低い位置まで掘り下げ、そこに小さな庭などを設けたスペースを言います。空堀の深さを地下室の床面と同じ高さにそろえるケースも多く、空堀との出入りができる大きな掃き出し窓を設置すれば、地上のような、明るく風通しのいい空間づくりをすることが可能です。
ドライエリア（空堀：からぼり）とは
「この空堀ですが、面積を広く取ろうとする場合は注意が必要です。高さの基準となる平均地盤面に影響し、家の高さなどに制限が出てくる可能性があるからです。空堀を設ける際には、建築士にしっかりと法定基準に則った形で設計してもらうようにしましょう」
注意！地下室がつくれない間取り・土地もある
物件によっては、地下室がつくれない間取りや土地も存在します。例えば土地の近くに水脈が流れている場合、地下室の設置は基本的にできません。浸水が発生しやすくなり、最悪の場合は命の危機にさらされる恐れもあるためです。
地盤が弱いところも、安全確保の点で地下室の設置が禁止されています。工事による地盤強化も可能ではあるものの、費用もその分高くなるので注意が必要です。
都市計画によっては、道路の拡張によって土地の一部まで道路になるケースも考えられます。こうした計画が予定されているエリアでは、地下室の設置は認められません。トンネルや地下鉄が開通している土地も、認められないケースが多いと言えます。地下室をつくりたい場合は、建築会社と相談しながら土地の状態を確認してください。
【実例】地下室を設置することで、居住スペースが広がった
それでは実際に地下室を設けた先輩の実例を見てみましょう。
建て替えを予定していた土地が敷地に段差があるタイプで、駐車スペースを設けるためには擁壁を壊す必要があったSさん家族。擁壁工事に実績のある会社を紹介してもらったところ、工事会社から「擁壁を壊すのなら駐車場だけにしておくのはもったいない」と地下室をつくる提案を受けました。
「単純に考えると地下をつくらない場合に比べて、1.5倍の広さに住めることになります。道路と同じ高さに玄関をつくることもできるので、メリットが大きいと考えました。1000万円以上プラスの予算がかかりましたが、やって良かったと満足しています」（Sさん）
地下のスペースを有効活用できたことで1階のリビングダイニングを大空間にすることができました。さらに地下にも洗面室を設け、洗面台のタイルや鏡などにはかなりこだわったそうです。
この実例をもっと詳しく→
新築の地下室づくりで失敗しないためのポイントまとめ
この記事では、新築の地下室づくりについて解説しました。失敗しないための重要なポイントは、設計前に地下室の使用目的を明確にすることです。趣味用の部屋にする、貯蔵や収納用に使うなどと自分の中で決めておきましょう。
地下室づくりで、注意しなければならないことが湿気やカビの対策です。除湿素材の使用や換気扇の設置といった対策を入念に講じなければなりません。採光や換気のための窓の設置も大切です。
地下室をうまく活用すれば、QOLの向上にもつながりやすくなります。一方で、想定しうるデメリットや設置する上での条件も把握しておくことが大切です。利便性やコストをしっかりと比較しながら、地下室が必要かを判断してください。
地下室の相談やハウスメーカー探しは専門家の意見を聞こう
最後に石井さんに地下室をつくりたい人へのアドバイスをお願いしたところ「ぜひ信頼できる専門家に相談してほしい」と言います。
「地下室は遮音性や耐震性に優れ、趣味の部屋としても収納にも、さまざまな用途で利用できます。それなりの費用がかかってしまうのが難点ですが、地下室を設けることで敷地を有効活用することができます。
一方、地下室や半地下をつくるには建物全体にも影響する複雑な条件が絡んできます。のちに問題が発生しないようなつくり方や、法規制に適合するか否か、などを設計段階で十分に確認しておく必要があります。信頼できる建築士などのプロに相談し、不安な点については事前に十分確認をしてください」
スーモカウンターに相談してみよう
石井さんのアドバイスにもあるように、地下室のある住まいを建てたい場合には、費用面のほか、つくり方や法規制の影響などを総合的に判断して設計する必要があります。地下や半地下の空間で快適に毎日過ごせるよう、信頼できる建築士や建築会社を探すことが重要でしょう。
注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、土地購入や家づくりの不安を解決できる無料講座や、アドバイザーに悩みを相談できる無料の個別相談などを実施しています。個別相談では土地選び以外にも、予算や希望条件の整理、建築会社の紹介など、注文住宅を建てる際のあらゆる不安について、知識と経験のある専任アドバイザーに無料で何度でも相談できます。
スーモカウンターを活用して地下室のある家づくりの第一歩を踏み出してはみてはいかがでしょうか。
監修／SUUMO編集部（税金が高くなる、地下室がつくれない間取り、ポイントまとめ）、一級建築士 山谷学さん
一級建築士、OZONE家design 登録建築家。石井さんが代表を務める設計事務所アーキプレイスは、「敷地の特性」を活かし「建て主のライフスタイル」を大切にして、デザインとともに温熱環境や安全性、品質、コストの“バランスのとれた家づくり”を心がけている。 設計事務所アーキプレイス（https://archiplace.com）
