東京で注文住宅を建てる場合、「土地が高い」「広い土地がなかなか見つからない」といったように、土地探しや費用面で悩む人が多いようです。特に都心部で家を建てる場合はそういった悩みが顕著になる傾向にあります。ここでは、建築家の佐川旭さんのお話をもとに、東京都で新築の家を建てるときの費用相場やエリアごとの土地の価格相場、注意したい建築制限などを紹介します。
東京都で注文住宅を建てるときの費用相場は？
【フラット35】利用者調査（2022年度）の「地域別都道県別主要指標」をもとに、東京都で注文住宅を建てるときの費用相場を紹介します。
注文住宅の建設のみの場合と、土地を購入して注文住宅を建てた場合（土地付き注文住宅）では費用相場が異なるため、それぞれ紹介します。
注文住宅の費用相場
東京都で土地代を含まない注文住宅を建てるときの建築費用相場は4352万円です。全国の平均費用相場3715.2万円と比較すると、東京都の費用相場は平均よりも500万円以上高い傾向にあります。
土地付き注文住宅の費用相場
東京都で土地付き注文住宅を建てるときの費用相場は、建築費用2960万円、土地取得費用3662.9万円で、合計すると6622.9万円です。一方、全国の平均費用相場は建築費用が3194.6万円、土地取得費用1499.5万円で、合計すると4694.1万円となり、東京と全国の費用相場には約2000万円もの開きがあります。
東京都は土地取得費が高いため、土地の購入と同時に注文住宅を建築する場合、建築費用を抑える傾向にあることが分かります。
|
|
全国 |
|
|
注文住宅 |
4352万円（建築費） |
3715.2万円（建築費） |
|
土地付き注文住宅 |
6622.9万円（建築費, 土地取得費） |
4694.1万円（建築費, 土地取得費）
|
東京都の住宅の平均敷地面積は？
【フラット35】利用者調査（2022年度）によると、東京都の注文住宅の敷地面積相場は144.5㎡で、土地付き注文住宅の場合は120.4㎡になります。
全国の平均敷地面積は注文住宅が321.7㎡、土地付き注文住宅が237㎡なので、東京都は全国平均と比較すると敷地面積が狭い傾向にあります。
|
|
全国 |
|
|
注文住宅の敷地面積 |
144.5㎡ |
321.7㎡ |
|
土地付き注文住宅の敷地面積 |
120.4㎡ |
237.0㎡ |
エリアごとの土地の価格は？ 平均坪単価を紹介
東京都の土地の価格はどれくらいなのでしょうか？ エリアごとの坪単価を紹介します。
※2024/1/26時点のデータです。
※表示している相場価格は「SUUMO」の過去・現在の掲載情報をもとに、独自のロジックによって算出しています。
※表示している相場価格は住居専用以外の用途地域（商業地域や工業地域など）も含めた情報をもとに算出しています。
※土地の価格は用途地域・古家の有無・前道の幅・土地の形状などさまざまな要素の影響で変動する可能性があります。
※都市計画法による用途地域により、同じ条件でも相場が異なることがあります。
最新の土地価格相場はこちら→東京都の市区から土地価格相場情報を探す
都心部（都心6区）
千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区からなる都心部エリア。エリアの平均坪単価は669.4万円／坪になります。（1坪＝3.3㎡）
|
エリア |
坪単価 |
|
千代田区 |
866.2万円 |
|
中央区 |
741.1万円 |
|
港区 |
912万円 |
|
新宿区 |
384.5万円 |
|
文京区 |
484.9万円 |
|
渋谷区 |
628万円 |
23区東部
台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区からなる23区東部。エリアの平均坪単価は236.4万円／坪になります。
|
エリア |
坪単価 |
|
台東区 |
411.2万円 |
|
墨田区 |
264.1万円 |
|
江東区 |
286万円 |
|
荒川区 |
224.1万円 |
|
足立区 |
139.5万円 |
|
葛飾区 |
156.9万円 |
|
江戸川区 |
173.4万円 |
23区南部
品川区、目黒区、大田区、世田谷区からなる23区南部。エリアの平均坪単価は347万円／坪になります。
|
エリア |
坪単価 |
|
品川区 |
403.6万円 |
|
目黒区 |
414.8万円 |
|
大田区 |
255.4万円 |
|
世田谷区 |
314.4万円 |
23区西部
中野区、杉並区、練馬区からなる23区西部。エリアの平均坪単価は234.7万円／坪になります。
|
エリア |
坪単価 |
|
中野区 |
272.9万円 |
|
杉並区 |
249.3万円 |
|
練馬区 |
182.1万円 |
23区北部
豊島区、北区、板橋区からなる23区北部。エリアの平均坪単価は264.9万円／坪になります。
|
エリア |
坪単価 |
|
豊島区 |
353万円 |
|
北区 |
250.1万円 |
|
板橋区 |
191.6万円 |
都下
八王子市や立川市をはじめとする39の市町村からなる都下エリア。市区町村によって平均坪単価にバラつきがあるのが特徴です。
以下は、都下エリアの一部の市の平均坪単価になります。
|
エリア |
坪単価 |
|
八王子市 |
48万円 |
|
立川市 |
97.7万円 |
|
武蔵野市 |
249.2万円 |
|
三鷹市 |
176.3万円 |
|
青梅市 |
31.9万円 |
東京都で家を建てるときに知っておきたい建築制限や規制は？
最低敷地面積
最低敷地面積とは、都市計画法および建築基準法に基づいて各自治体が定める建築制限のことです。正式な名称は「敷地面積の最低限度」といいます。
「東京都では、小規模な住宅が乱立することを防ぐために敷地の最低限度面積を定めている地域がいくつかあります。世田谷区、杉並区、中野区、板橋区、荒川区などがそれにあたります。
土地を分筆する際は、定められた最低敷地面積未満に分筆ができません。例えば、最低敷地面積を60㎡と定める市区町村においては、120㎡の土地を60㎡と60㎡に分けて住宅を建てることが可能です。しかし、100㎡の土地を50㎡と50㎡に分けて住宅を建てることは許可されていないのです」（佐川さん、以下同）
最低敷地面積の有無は、自治体のホームページや不動産会社に確認することで調べることができます。
角敷地の建築制限（すみ切り）
「東京都では、東京都建築安全条例によって角敷地の建築制限が定められています。通称『すみ切り』ともいいます。簡単に説明すると、道路幅が6m未満の場合、土地の角を切り取って自動車や通行者が曲がり角を通りやすくしたり、見通しを良好にしなくてはいけないという決まりです」
すみ切りした部分は車や人が通行できるように整備しなくてはいけません。そのため原則として塀や門扉などを建築できないので注意しましょう。
また、道路の形状や地区計画によっては安全条例の規定に関わらず、すみ切りの整備を要求される場合もあります。
第一種低層住居専用地域の制限
用途地域ではいくつかの規制によって建築物の高さが制限されています。特に第一種低層住居専用地域には住環境を守るために自治体によって厳しい建築制限があります。建物の絶対高さ、道路斜線、北側斜線などの制限が定められています。家を建てる前に必ず調べておくことが大切です。
「用途地域の制限は東京都に限らず全国的に存在しますが、東京都の場合はほかの地域と比較して土地面積が狭いため、建築の際の自由度が低くなる傾向にあります。第一種低層住居専用地域に家を建てる場合、間取りや外観などに影響するので設計者とよく相談しながら家づくりを行いましょう」
第一種低層住居専用地域についてもっと詳しく→第一種低層住居専用地域とは？３階建ては建てられる？建蔽率（建ぺい率）や高さ制限についても知ろう
新たな防火規制区域
「新たな防火規制区域」とは、東京都建築安全条例によって指定された、震災時に発生する火災等による危険性が高い区域のことで、新防火地域（区域）とも呼ばれます。
木造密集地の災害時の安全性を確保するために、道路などの基盤整備や不燃建築物への建て替え助成など、さまざまな施策を推進しています。
新たな防火規制区域についてもっと詳しく→防火地域や準防火地域って何？ 家を建てるときの制限をわかりやすく解説
東京都で注文住宅を建てるときに使える補助金（2024年度版）
注文住宅を建てるときには、国や各自治体が運営する住宅補助金制度を活用することができます。ここでは、東京都が独自に実施している住宅補助金制度を3つ紹介します。
※紹介する内容は2024年1月現在のものです。補助金は早期終了する可能性もあるので、利用したい場合は、ホームページや役所の窓口等で最新情報を確認してください。
東京ゼロエミ住宅
東京都は東京ゼロエミ住宅を新築した建築主を対象に、住宅の水準に応じて1戸あたり30万〜210万円の助成を実施しています。
東京ゼロエミ住宅とは高断熱性能の断熱材や、省エネ性能が高い照明やエアコンなどを取り入れた東京都独自の住宅のこと。東京都は2050年までに世界のCO2排出量ゼロに貢献する「ゼロエミッション東京」の実現を目指し、2030年までに温室効果ガスの排出量を50％削減（2000年比）することを表明しました。その取り組みの一つとして、東京ゼロエミ住宅の普及を推進しています。
水素を活用したスマートエネルギーエリア形成推進事業
東京都は、家庭におけるエネルギー消費量削減と非常時の自立性向上を目的とし、一戸建て住宅や集合住宅へのエネファームの設置費用を助成しています。助成額は機器費の5分の1と定められ、上限額は対象機器ごとに7万〜10万円と定められています。
エネファームとは、都市ガスなどから取り出した水素を空気中の酸素と化学反応させて電気を作り出す家庭用燃料電池のこと。発生した熱でお湯を沸かしたり暖房に利用したりすることが可能です。ガスの供給があれば停電したときも発電を継続することができるので、災害時に便利です。
東京都個人住宅利子補給助成制度
東京都の木造住宅密集地域において、自己資金だけでは建て替えが困難な人を対象に、金融機関からの借入金に対する利子補給事業を実施しています。現在住んでいる家を、耐火または準耐火構造の住宅に建て替える場合、10年間は利用者負担利率が1％（金利が1％未満の場合は当該金利）低利になるのが特徴です。
該当地域は都市整備局のホームページでチェックできます。
東京都が実施する住宅補助金制度の一部を紹介しましたが、このほかにも市区町村ごとでさまざまな補助、助成を行っています。また、国が実施するZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）関連補助金を活用することも可能です。
建てたい土地や家が補助の対象に当てはまるか知りたい場合は、不動産会社や建築会社の担当者に確認してみましょう。
東京都で注文住宅を建てるときのポイントは？
建築費用と土地代のバランスを考える
東京23区内で注文住宅を建てるときは土地代が高くなる傾向にあります。そのため、建築費用を抑えるなどして双方のバランスを考えながら資金計画を立てることがポイントです。
「旗竿地や傾斜地など特殊な形状の土地は、正方形や長方形の整形地に比べて土地代が安い傾向にあります。住み心地のよい家にするためには設計の工夫が必要ですが、土地代を少しでも抑えたいときにこういった特殊な土地を選んで家を建てるケースも考えられます」
住宅が密集する狭い土地では設計の工夫が必要
東京都の中でも特に23区内は住宅が密集する狭小地が多いため、上下の空間を活かして3階建てにしたり、地下室を設ける住宅も多く見受けられます。
「住宅密集地にコンパクトな家を建てる場合、第一に、日当たりや風通しを考えた設計が必要です。日当たりが心配な土地であれば、トップライトや中庭を設けて自然光が入るように工夫し、風通しをよくするために窓の位置にも考慮が求められます。光が入りやすい2階部分に明るいリビングを設ける間取りや、勾配天井や吹抜け、あるいは大きな開口部で開放感を出す手法もおすすめです。
また、窓を設けるときは、隣家や道路から見えないように位置を工夫することも大切です。採光や風通しと同時に、プライバシーのことも意識した設計もポイントになります」
限られたスペースを有効活用して機能的な家に
限られた面積の中で家づくりをするときは、スペースをいかに有効活用できるかが肝になります。縦の空間を上手く利用してスキップフロアやロフトをつくったり、小上がりスペースの下を収納庫として活用したり、工夫次第で暮らしが機能的になり、使いやすい家になります。
駐車場をつくりたい場合はインナーガレージを
駐車場をつくる面積の余裕がなくても、3階建ての1階部分をインナーガレージ（ビルトインガレージ）にする方法があります。インナーガレージは容積率の緩和を受けることができ、延床面積に対し5分の1までの広さであれば建築基準法では床面積には含まれません。そのため固定資産税の負担を軽減することができるのです。ガレージの仕様によっては例外もあるため、設計時によく確認しましょう。
「インナーガレージは便利な設備ですが、1階部分に大きな空洞ができるため、通常の住宅と比較すると耐震性が低くなる可能性があります。メリットだけでなくデメリットも把握した上で対策を立て、取り入れるようにしましょう。
また、自家用車を持たないという選択肢もあります。東京都はカーシェアリングやレンタカーのサービスが充実しているエリアなので、自家用車を持たなくても生活することは可能です」
インナーガレージについてもっと詳しく→インナーガレージのある家を建てたい！建築時のポイントを徹底解説
4m未満の道路に接している土地はセットバックが必要
建築基準法により、家の敷地に接する道路の幅が4m未満の場合、道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」を行うことが義務付けられています。
「東京都の木造密集地などには、幅4m未満の路地裏道路が存在します。この道路に接している土地に家を新築する際は、セットバックが必要です。セットバックを行うことで道幅が広がり緊急車両が入りやすくなったり、火災が起きた際に燃え広がるリスクを減らすことができます」
セットバックについてもっと詳しく→セットバックって何？ 土地探しや一戸建て建築で知っておきたいQ&A
23区外では広い土地を見つけやすい
都下エリアは23区内と比較して地価が安く、広い土地が手に入りやすい傾向にあります。都心部に出るまでの移動時間や距離を許容できるならば、都下エリアで土地代を抑えて広めの家を建てるという選択肢も。
場所によっては、車がないと不便だったりバスが主な交通手段になる場合もあります。住む場所を探すときは実際に足を運んでリサーチしてみるとエリアの特徴を把握しやすくなります。
ハザードマップや地盤を確認する
「土地を探す際は、必ずハザードマップを確認しましょう。東京都では、河川や海など水辺が近い地域は水害リスクが高い傾向にあります」
多くの自治体ではWEBでハザードマップが閲覧できます。国土交通省のハザードマップポータルサイトでも住所から情報を検索することができます。
また、ジャパンホームシールドが運営する「地盤サポートマップ」では地盤の強さを調べることができます。
ハザードマップや地盤マップについてもっと詳しく→地盤地図、ハザードマップとは。家を建てる前に知っておきたい地盤のこと
家族で話し合い、優先順位を決める
「限られた予算、限られた土地面積の中で家づくりを進める場合、100%理想通りの家を建てることは難しいかもしれません。だからこそ、注文住宅を建てるときは、周辺環境や間取り、費用、設備などさまざまな要素を比較検討し、家族で話し合いながら優先順位を決めることが重要です。何を大切にしたいのかが家族内で明確になっていると、家づくりがスムーズに進み、納得できる住まいづくりになります」
東京都に家を建てた先輩たちの実例を紹介
ここからは、東京都におしゃれなマイホームを建てた先輩たちの実例を紹介します。ぜひ家づくりの参考にしてください。
【Case1】旗竿地に建てた、収納充実の開放的なマイホーム
転勤先から再び都内へ戻って家づくりを始めたHさん。選んだのは都心の旗竿地でしたが、路地状部分の幅が3mと広く、車2台分の駐車場が確保できる点も魅力的でした。
空間を可能な限り有効活用し、シューズクロークやコートクローク、ウォークインクローゼットなど収納も充実。リビングには吹抜けを採用し、高窓から光が差し込む明るい住まいになりました。
この実例をもっと詳しく→
都心の旗竿地でも吹抜けの階段で明るく。空間ごとに壁紙を変えた個性的な住まいに
【Case2】周囲を家に囲まれた土地でも、明るい家を建てたい
墨田区に注文住宅を建てたHさん夫妻は、住宅密集地でも明るく広く暮らせる家にしたいと希望しました。採光条件のよい2階にリビングを設け、床や階段の内装は白で統一。空間全体が明るく開放的な雰囲気になりました。
休みの日がそれぞれ異なる夫妻は生活動線にも工夫を。なるべく音を立てずに身支度ができるように寝室とウォークインクローゼット、洗面室が繋がる動線を採用しました。
この実例をもっと詳しく→
周りを囲まれた敷地でも明るく広く 開放感いっぱいで家事のしやすい住まいが完成
【Case3】土地と建物のトータルでコストを抑えた家づくりに成功
親との同居を視野に入れ、40歳目前で家づくりをスタートしたNさん。都内で定期的に転勤があるため、どこにでも通勤しやすいように駅に近い土地を探しました。
「玄関が別になった二世帯住宅を、土地と建物合わせて7000万円くらいの予算で建てたい」と希望したNさんは、自社で土地を扱う建築会社と契約し、土地と建物のトータルでコストを抑えた家づくりに成功。書斎コーナーやジェットバスとテレビ付きの浴室など、こだわりの詰まった住まいになりました。
この実例をもっと詳しく→
駅から近い便利な家に友人たちを招いて一緒に料理とお酒を楽しめる暮らし
【Case4】コストを抑えながらライフスタイルに合った住まいを実現
子どもが生まれて住んでいた賃貸住宅が手狭になったKさんは、家を建てようと決心。しかし、予算の多くを土地購入費にあててしまったため、限られた費用の中で建物を建てることに。グレードの高いキッチンを選んだ分、1階の内装材を標準仕様にしてグレードを抑えるなどメリハリをつけてコストをコントロールしました。コストを抑えつつ、希望に合った住まいが完成しました。
この実例をもっと詳しく→
生活スペースを2階にまとめて共働きの暮らしを便利＆効率的に
東京で家を建てたい！ 後悔しない家づくりのために必要なこと
最後に、東京都で家を建てるときに大切にすべきことを佐川さんに伺いました。
「難しい条件の中で家づくりをする場合、どんな担当者に出会うかが重要です。信頼できる建築会社や設計者に出会い、一緒に家づくりを進めてください。また、土地が狭いことや周囲をほかの家に囲まれていることはマイナスに捉えがちですが、難しい条件の土地だからこそ個性のある素敵な家を建てることが可能です。その家で豊かな暮らしが実現できるかは設計力次第ともいえます。まずは一緒に暮らす家族と価値観を擦り合わせ、どんな暮らしを送りたいかを考えてみましょう」
スーモカウンターに相談してみよう
「予算内で東京に家を建てることは可能？」、「都心部の土地探しに強い建築会社はある？」など、住まいづくりについて疑問や悩みがある人は、ぜひスーモカウンターに相談を。スーモカウンターでは、お客さまのご希望を伺った上で、かなえてくれそうな依頼先を提案、紹介します。
無料の個別相談のほか、「はじめての注文住宅講座」や「ハウスメーカー・工務店 選び方講座」など、家づくりの段取りや会社選びのポイントなどを学べる無料の家づくり講座も利用できます。ぜひお問い合わせください。
取材協力／佐川 旭さん
佐川旭建築研究所代表 一級建築士
取材・文／佐藤 愛美（りんかく） イラスト／村林タカノブ
