限られた敷地に必要なフロア面積を確保するためという理由で3階建て住宅を検討している人も多いことでしょう。もちろん、狭小敷地を有効活用できることは3階建ての大きなメリットの一つですが、他にも3階建てならではのメリットがあります。そこで、3階建てならではのメリットを活かす方法について、一級建築士の佐川旭さんに話を聞きました。
3階建てのメリット
以前は、戸建て住宅と言えば2階建てというイメージが強かったものの、最近では都心を中心に3階建て住宅を見かける機会が増えました。
「特に都心では、建物の建築費用よりも土地の価格の方が割高になりますが、3階建てなら、土地の価格を抑えて、その分の費用を建物にまわせます。そのため、都心部や駅近など、土地の価格は高いけど利便性の高い地域で暮らしたい人が、3階建てという選択をするのでしょう」（佐川さん、以下同）
では、限られた敷地に必要なフロア面積を確保できるというメリット以外に、3階建て住宅にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
生活空間が区切られメリハリがある生活ができる
3階建ては、1層ごとに用途を分けやすいため、生活空間が区切られ、メリハリのある暮らしができるというメリットがあります。
「1階は耐震強度の関係から、どうしても壁を多く配置する必要があるため、トイレ・浴室などの水まわりや納戸を置くことが多く、残るリビング・ダイニング・キッチンは2階、寝室や子ども部屋は3階という配置が一般的です。個人の居室と、家族との共用スペースが離れているため、子ども部屋で勉強中に周りの音が気になるといった心配が少なく、生活のメリハリはつきやすいと言えます」
住宅が密集している地域によっては、日当たりが期待できないケースが考えられますが、それも改善することができると言います。
「日当たりが悪い場合、一部吹抜けを設けたり、高い位置に窓を設けたりといった設計によって改善することはできます。ただし、3階建てを建てられる地域でも、北側斜線制限などによって3階の一部が削られるケースもあるので、どのような3階建てが建てられるのか、建築士や建築会社などに相談した方がいいでしょう」
間取りやデザインなどのこだわりを反映しやすい
さらに、3階建てならではのメリットとして、工夫次第で自身のこだわりを反映した住まいにしやすいという点もあります。
「3階建てということは、3層あるということなので、それだけ間取りの選択肢が増えます。1階と2階、または2階と3階に吹抜けを設ける、屋上バルコニーやビルトインガレージを設けて、趣味のスペースにするなど、自分のこだわりを反映した住まいにしやすい点は、3階建ての大きなメリットです」
狭い土地に必要なフロア面積を確保できる
3階建ては、広い土地が確保することが難しい市街地や狭小地でも、新築に必要なフロア面積を確保できます。
その場合、縦長の家を建てることになりますが、建蔽率や容積率の範囲内なら広さを保ちつつ、快適な家を建てることができます。
居住空間を2階以上にすることで浸水地域の水害対策になる
3階建ては、居住空間を2階以上に集約することで、浸水地域の水害対策になります。地域の水害情報は、環境省や国土交通省のホームページから閲覧できるほか、ハザードマップでも確認できます。水害の恐れがあるエリアに新築する場合、1階を居住空間にすると、浸水の被害を受ける恐れがあります。
しかし、3階建てでは、1階をビルドインガレージにし、居住区間を2階以上にするなど間取りを工夫することで浸水・水害の被害を抑えることができます。
バルコニーや屋上を設置して趣味のスペースとしても使える
3階建てでは、最上階を屋上やバルコニーにする方も少なくありません。屋上を設置することによって、開放感がある空間になりますし、ほかの家よりも眺望が高くから見えることもあり、非日常的な空間を楽しむことができます。
また、3階にバルコニーを設置することで、ガーデニングやバーベキューなどの趣味を楽しむこともできます。そのため、アウトドアや外で楽しめる趣味が好きな人に3階建てはおすすめです。
3階建てのデメリット
3階建てにはデメリットもあるので、それぞれ紹介します。
上下階の移動が負担になる
3階建てのデメリットとして、まず思い浮かぶのは上下階の移動が負担になるという点でしょう。加齢により足腰が悪くなった方や、怪我をしている場合に暮らしにくくなることが考えられます。
また、1日に何度も上下階を移動する場合は負担に感じることもあるでしょう。
吹き抜けを設置すると冷暖房効率が悪くなる
また、吹抜けなどを設置する場合は空間を遮るものがないため、冷暖房効率も悪くなります。
階段が多く活用スペースが減る
2階建てに比べて、2階と3階の間にも階段を設けなければならないため、その分活用できるスペースが減ってしまう点もデメリットと言えそうです。
平屋や2階建てよりも建物の揺れの影響を受けやすくなる
3階建ては、平屋や2階建てに比べると建物の揺れの影響を受けやすくなります。例えば平屋の場合は1階のみであり、3階建てよりも揺れの影響を受けづらいです。振動が分散され、柱が家全体を支えてくれるからです。
一方で、3階建ての場合は、以下のような影響を受けやすく揺れる可能性があります。
● 風が受ける面積が広く建物が揺れる
● トラックやダンプなどの振動
● 室内移動による振動
そのため、3階建てを新築する際は、揺れ対策をすることも大切です。
3階建てのデメリットを軽減する方法はあるの？
これまで見てきたように、3階建てにはメリットがある一方で、デメリットもあります。ただし、デメリットは工夫次第で軽減することができます。
フロア間移動の負担を軽減
3階建ては3層あるため、2階建てに比べると、どうしてもフロア間の移動が多くなりがちです。若いころはそれほど負担にならなくても、高齢になると苦痛になることも多いでしょう。この負担を軽減するには、どうしたらいいのでしょうか。
「フロア間移動の負担を軽減するには、ホームエレベーターを設置する方法があります。当然ホームエレベーターの設置には初期費用とメンテナンス費用がかかりますが、家を建てるときに設置スペースだけを確保し、納戸などとして使いながら、年を取ってから必要性を感じたらリフォームしてホームエレベーターを設置するという方法もあります。なお、設置スペースは2人乗りで1畳程度（1800×900mm）を目安としてください」
冷暖房効率の悪さを軽減
3階建てで日当たりや風通しを得ようとすれば、吹抜けや階段スペースを活用するのが一般的です。しかし、それでは温かい空気は上に、冷たい空気は下にたまってしまい、冷暖房効率が悪くなってしまいます。これを軽減する方法はあるのでしょうか。
「最近の建物は、工法や建材の進化によって、断熱性が高くなっています。そのため、外気に対しては断熱性の高い仕様を選ぶといいでしょう。特に熱は窓から約50%逃げるので、部分的にトリプルガラスにすることを検討してもいいですね。室内の寒暖差については、吹抜け部分の天井にシーリングファンを設置して、上下の空気をかき混ぜてあげると効果的です」
また、狭小敷地の3階建てと言うと、どうしても背が高く安定性に欠けるようなイメージを抱きがちですが、3階建ての場合は必ず構造計算をしなければいけません。つまり、耐震性はある程度担保されており、あまり心配する必要はないと言います。
階段スペースの無駄を軽減
狭い敷地に必要なフロア面積を取れる3階建てですが、同じフロア面積の場合、2階建てに比べて余分に階段スペースが必要になり、活用できるスペースが削られてしまいます。このデメリットを軽減するには、発想の転換が必要だと言います。
「階段を昇り降りのために必要なものとして捉えるのではなく、『遊べるスペース』と捉えることが大事です。階段脇の壁に棚を設けてギャラリーや読書スペースとして活用したり、踊り場を設けてデスクを置き、簡易的なワークスペースとして活用したりすることもできます」
3階建ては割高？割安？
2階建てにするか、3階建てにするかで悩んだとき、費用も重要なポイントになります。3階建ては割高なのでしょうか、それとも割安なのでしょうか？
2階建てと3階建ての費用比較
3階建て住宅には、2階建て住宅には必要なかった費用が発生します。足場などの仮設費用が割高になるほか、耐震性の高い建材や構造が必要なため、建築費用も2階建てより2割程度高くなります。
「ただし、建物の価格よりも土地の価格の方が高いため、土地と建物のトータル費用の比較だと、同じフロア面積で土地の価格が抑えられる3階建ての方が割安になることが多いでしょう」
2階建てに比べて追加・割高になる費用
追加になる費用
・構造計算費用
・地盤改良費用（地盤が悪いとき）
割高になる費用
・建築費用：約1.2倍
構造計算費用とは？
2階建ての場合は義務ではありませんが、3階建ての場合は構造計算書の提出が義務になっています。そのため、構造計算費用が発生します。
・構造計算費用：約20万円
地盤改良が必要？その費用は？
3階建てを建てる際、地質によっては地盤強度が足りず、地盤改良が必要になるケースがあります。比較的軽度な表層改良で済む場合もあれば、深い地盤まで杭を打つ鋼管杭工法が必要になる場合もあります。
■床面積20坪くらいの場合の地盤改良費用
・表層改良：40万～50万円
・鋼管杭工法：80万～100万円
「土地を購入した時点では、どの程度の地盤改良が必要かはわかりません。そのため、土地取得予算に追加で50万円～100万円の余裕をみておく必要があります」
3階建て住宅の活用方法
3階建てにはさまざまなメリットがありますが、工夫次第でこだわりを反映した住まいにできる点は大きなポイントです。では、具体的にどのような3階建てが考えられるのか、見てみましょう。
2世帯住宅
1階に親世帯の居室、3階に子世帯の居室、そして中間の2階にリビングを配置することで、親世帯と子世帯のプライバシーを分け、適度な距離感を保つことができます。
オフィス兼用住宅
くつろぐ空間と働く空間、オンとオフは明確に分けた方が仕事の効率も上がります。3階建てのオフィス兼用住宅で、1階をオフィス空間、2階・3階をプライベート空間と分ければ、心の切り替えができ、仕事に集中できます。
趣味の部屋
3層あるうちの1層を趣味の部屋として活用する方法もあります。例えば、クルマやバイクが好きなら1階をビルトインガレージにしたり、音楽好きならオーディオルームにしたりするなど。寝室やリビングといった生活空間と切り離しやすい点が魅力です。
屋上バルコニー
3階建ての一部を屋上バルコニーとして活用する方法もあります。防水工事をしっかりとする必要がありますが、家庭菜園やガーデニングをしたり、望遠鏡を置いて天体観測を楽しんだりする人もいます。
展望風呂
一般的には1階に浴室を配置することが多い3階建てですが、思い切って浴室を3階に配置してジャグジーや展望風呂を楽しむという活用方法もあります。
3階建てを活かした先輩たちの事例を紹介！
3階建ては工夫次第でいろいろな活用ができることがわかりました。そこで、スーモカウンターで3階建てを建てた先輩たちが、どんな点にこだわり、どんな住まいを実現したのか、実例を参考に学んでいきましょう。
【case1】5人家族の子世帯と妻の父母が暮らす3階建て二世帯住宅
夫婦と子ども3人の5人家族でマンションに暮らしていたTさんは、妻の父母と二世帯住宅を建てることにしました。右も左もわからない状態で訪れたスーモカウンターで、希望を一つずつ伝えて、紹介された建築会社のうち1社と家づくりをスタート。出来上がったのは、完全分離型で3階建ての二世帯住宅。親世帯の住居はバリアフリー、子世帯の住居は広い浴槽とウッドデッキが嬉しいこだわりの住まいが実現。完全分離型とはいえ、親世帯と子世帯は階段脇の扉で行き来できるため、適度な距離感が保てています。
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“秘密のドア”で二世帯がつながる、完全分離型の3階建て住宅
【case2】周りが建て込んだ敷地でも、明るく広く暮らせる3階建ての家
両親が引越して空き家の状態だったところに、家を建てることにしたHさん夫妻、「テレビCMで知っている会社以外にも、きっといい会社を紹介してくれるはず」と、スーモカウンターを訪れました。希望したのは、周りが建て込んだ敷地でも、明るく広く暮らせる家。紹介された会社の中から、最も希望をかなえるプランを提案した会社に家づくりを依頼しました。完成したのは、１階に和室、２階にLDK、３階に寝室と浴室・洗面室がある３階建て。Hさんが思っていた以上に明るく広く、家事のしやすい住まいに大満足です。
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周りを囲まれた敷地でも明るく広く 開放感いっぱいで家事のしやすい住まいが完成
【case3】耐震性が高く、広く使える3階建ては、家事効率もアップ
築40年を過ぎた夫の実家に耐震性の不安を抱えていたFさんは、建て替えを決心。CMで知っていたスーモカウンターを訪れ、まず費用について相談しました。そして、予算内で建てられることを第一条件に耐震性に優れた構造であること、3階建てで限られた面積を無駄なく活かすことなどの希望を挙げ、紹介された建築会社と家づくりをスタート。2階のLDKを中心とした3階建ての住まいが完成しました。法規上必要とされる耐力壁に加え、建物の外壁面すべてに構造用合板を張った丈夫な家は、収納もたっぷりと用意し、家事効率もアップ。家が広くなったため、事務所を引き上げ自宅で仕事ができるようになったと喜んでいます。
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建て替えで手に入れた猫3匹と安心して快適に暮らせる耐震性・断熱性の高い住まい
【case4】たっぷりの収納も施術室も完備したゆとりある3階建て
両親から贈与を受けることになり新築を計画したHさん夫妻。「2021年度のうちに建築会社を決めて契約したい」という要望の元、短期決戦で家づくりを開始しました。妻の友人からスーモカウンターの存在を知り、夫婦でスーモカウンターを訪れ要望を伝えると、4社紹介され、条件に合う土地を迅速に提案してくれた会社に依頼。自宅に施術室を併設したいと伝えたところ、3階建てのプランを提案され、収納もたっぷりのゆとりある快適な家が完成しました。
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妻の希望・施術室も完備！スピーディに完成した3階建て
【case5】単身赴任から戻った夫の、念願の3階建てマイホーム
夫が単身赴任から帰ってきたことをきっかけに、注文住宅を新築することにしたHさん家族。
ショッピングの合間に立ち寄ったスーモカウンターで、複数の建築会社の提案を受け、その中でも知識が豊富でプランを熱心に考えてくれた会社に依頼しました。完成したのは、2階リビングのある3階建ての住まい。スケルトン階段を導入したことで、開放感を感じられ、光が差し込むと広く感じられて満足しているとのことです。
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単身赴任から戻った夫の、念願の3階建てマイホーム
【case6】インナーガレージとエレベーター付きで快適な、祖母と同居の家
結婚後は名古屋市の賃貸アパートで、父親と同居していたMさん夫妻。将来的には、双方の親や祖母との同居の可能性があったことや、夫妻の趣味であるバイクの賃貸ガレージの出費が気になることから、戸建ての新築を検討することにしました。バイクが趣味なMさん夫妻は、大小のバイクを合わせて6台所有。友人から紹介され、スーモカウンターを訪れたMさん夫妻は、そんな大切なバイクを置くガレージを作りたいなどの要望を伝え、4社紹介され、その中から、標準装備が充実した会社に依頼しました。1階の玄関横にバイクガレージのある3階建ての家が完成。福祉住環境コーディネーター2級の資格を取得している夫のアイデアも盛り込み、祖母との暮らしも快適なホームエレベーターのある家で、みんなが幸せに暮らしているそうです。
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インナーガレージとエレベーター付きで快適な、祖母と同居の家
理想の3階建て住宅を実現するためのポイント
最後にあらためて佐川さんに、理想の3階建て住宅を実現するためのポイントを聞きました。
「3階建ては、自分ならではのこだわりを持って、いろいろと工夫できる点が魅力です。3層あるので、リビングだけ天井の高さを高く取って開放的な空間をつくることもできますし、プラスアルファの部屋もつくりやすい。ただ、住まい方にこだわりのない人は、ありきたりな住まいになってしまいます。自分自身でこういうことを実現したい、という思いを持って3階建ての家づくりに取り組めば、きっと魅力的な家が実現するでしょう」
スーモカウンターに相談してみよう
「どうやって進めたらいいのかわからない」「建築会社はどうやって選べばいいの？」住まいづくりにあたって、このような思いを抱いているなら、ぜひスーモカウンターに相談を。スーモカウンターでは、お客さまのご要望をお聞きして、そのご要望をかなえてくれそうな依頼先を提案、紹介します。
無料の個別相談のほか、「はじめての注文住宅講座」や「ハウスメーカー・工務店 選び方講座」など、家づくりのダンドリや、会社選びのポイントなどが学べる無料の家づくり講座も利用できます。ぜひお問い合せください。
イラスト／村林タカノブ
監修／SUUMO編集部（狭い土地に必要なフロア面積を確保できる、居住空間を2階以上にすることで浸水地域の水害対策になる、バルコニーや屋上を設置して趣味のスペースとしても使える、平屋や2階建てよりも建物の揺れの影響を受けやすくなる）
佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー。間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける
