「相続した実家が空き家になっている」「家が老朽化し、住みにくい」など、住まいをリフォームするか、それとも建て替えるかで悩んでいる人は多いです。ここでは「建て替え」を選択した人に注目。7家族が悩み、決断したストーリーと、建て替えとリフォームでのローン・補助金・税金などのお金に関する情報をご紹介します。
目次
家の建て替えにかかる平均相場
国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」によると、家の建て替えにかかる費用は、令和4年の全国平均相場で4487万円です。そのうち自己資金比率は46.7%です。
建築費用の内訳は、以下のとおりです。
● 本体工事費
● 施工費
● 諸費用
家を建て替える場合の住宅ローンはどうする？
今の住まいのローンが完済しているか、残っているかで状況が異なります。詳しくみていきましょう。
住宅ローン完済後の場合
相続した建物などで住宅ローンが残っていない場合は、新規の住宅ローンと同様、住宅ローンを組むことができます。リフォームローンと比べて低金利、長期間で借り入れでき、金融機関の選択肢が豊富です。ただ、建物費用以外にも解体費用、引越代、不用品の処分費用、ローン契約時の印紙代など諸費用などこまごまとした経費が発生する点に注意してください。解体工事費用をこれから組むローンに含めたい場合は、あらかじめ建築会社や金融機関に相談しておくことが大切です。
住宅ローンが残っている場合
今の住宅ローンが残っている場合、既存住宅分と合わせて2軒分のローンを抱えることになります。既存住宅のローンの金利が高い場合、今の低い金利のローンで一本化できるのがメリットです。また、あらかじめ相談しておけば解体工事費用（古い住宅本体やブロック塀の解体、樹木の伐採などの付帯工事費、廃棄物処分費）なども含めたローンを組むこともできます。ただ、審査が厳しめであること、2軒分のローンのため、毎月返済額も高くなりがちという点に注意しましょう。住宅ローン審査に落ちないための対策として、自動車ローンやキャッシングなど他の借入れは完済しておきましょう。
建て替えをする際に利用できる補助金制度
建て替えをする際は、さまざまな補助金制度を利用できます。
それぞれ補助金制度についてまとめたので、紹介します。
住宅の解体に際して利用できる補助金制度
建て替えをする際、既存の住宅の解体が必要になりますが、その際自治体から補助金が出る場合があります。今回紹介するのは、以下の制度です。
● 老朽危険家屋解体撤去補助金制度
● ブロック塀等除却費補助事業
老朽危険家屋解体撤去補助金制度
老朽危険家屋解体撤去補助金制度は、耐震診断の結果などで危険性が高いと判断された建物を撤去する場合に、解体費・除却費を助成する制度です。対象となる物件は、以下のとおりです。
● 昭和56年5月31日以前に建築された建物
● なおかつ耐震診断の結果で倒壊の危険性が高いと判断されたもの
東京都墨田区を例に挙げると、助成金額は、工事費用の2分の1以内で、50万円が上限になります。
参考データ：東京都墨田区(老朽危険家屋除却費等助成制度)
ブロック塀等除却費補助事業
ブロック塀などの倒壊による被害を防ぐ目的で、撤去・新設を行う場合は、補助金が保証されます。補助対象は、以下のとおりです。
● ブロック塀等の調査費・撤去費および改修費
● ブロック塀等の撤去後の塀新設費
補助要件は、道路や一般の通行に供する通路に面するもの、地震の際に倒壊する恐れがあるものです。補助率については、市区町村によって異なるので、東京都を例に紹介します。
● 市区町村が補助する額の4分の1
● 補助限度額：6500 円/1m(撤去)
● 新設および改修：6000円/1m
国産木材を使用した塀を新設する場合は、2万4000円／1m～14万6000円／1mに相当する経費を、都が負担するようになっています。
建て替えで設備を設置すると利用できる補助金制度
建て替えをする際に、特定の設備を設置すると利用できる補助金制度もあります。
家庭用燃料電池システムの導入による助成金
家庭用燃料電池システムを設置すると、国から助成金がもらえる場合があります。給湯器省エネ事業では、以下を対象に補助金を受けられます。
● ヒートポンプ給湯器：補助額5万円／1台
● ハイブリット給湯器：補助額5万円／1台
● 家庭用燃料電池：補助額15万円／1台
雨水タンクの設置による助成金
住宅を新築する際に、雨水タンクを設置する場合は、助成金がもらえる市区町村もあります。東京都大田区を例に挙げると、大田区内で雨水タンクを設置して使用する人が対象になります。しかし、以下の条件に該当する人は対象外です。
● すでに助成を受けたことがある
● 法令や条例によりタンクの設置を義務付けられている
● 国・地方公共団体またはそれに準ずる団体
● 売買を目的としてタンクを設置する
● 住民税を滞納している
受けられる助成金額は、以下のとおりです。
● 大型雨水タンク(1基あたり500リットル以上)：設置工事にかかる費用の2分の1(限度額30万円)
● 小型雨水タンク(1基あたり500リットル未満)：設置工事にかかる費用の2分の1(1基につき4万円まで補助)
太陽光発電設置による補助金
太陽光発電では、設置をすることで補助金をもらえることがあります。新築住宅に太陽光パネルを設置する場合、補助金額はそれぞれ以下のとおりです。
● 1kWあたり12万円(上限36万円)
● 3.6kW超の太陽パネルの場合は1kWあたり10万円
補助金については、各自治体によって異なるので、設置前に確認するとよいでしょう。
太陽光発電に関する費用についてもっと詳しく
自宅に太陽光発電を設置する費用はどれくらいかかる？ 売電についても詳しく解説！
建て替えでかかる税金
建て替えでは税金がかかることもあります。費用とタイミングを把握しておきましょう。
①印紙税
②登録免許税
・滅失登記：解体時に行います。取り壊しから1カ月以内
・表題登記：新築時に行います。新築完成後１カ月以内
・所有権保存登記
・抵当権設定登記
・抵当権抹消登記：ローン返済完了時に行います
③不動産取得税
建て替えの注意点は？
建て替え・リフォームともに、補助金を受け取るためのバリアフリー化や省エネ化のために、高性能サッシや複層ガラス、太陽光発電、てすり、浴室・トイレの暖房などを設置することで予想よりも高額になる場合もあります。助成金の適用条件クリアのためには費用がかかる点に注意し、自分たちに必要なものを見極めるようにしましょう。
建て替えを効率よく行う視点から言えば、新築工事の計画を依頼するハウスメーカーや工務店に、既存住宅の解体工事もあわせて依頼するとスムーズです。また、解体時にトラブルがあったとき、解体工事と新築工事が別の会社（解体専門業者など）では余計な出費が発生する可能性もあるので注意してください。
建て替えとリフォームのメリット・デメリットや費用相場の比較はこちら
「建て替え」ってなに？「リフォーム」との違いや費用相場を徹底解説
建て替え費用を抑えるポイント
建て替え費用を抑える場合、いくつかポイントがあるので、それぞれ紹介します。
間取りやデザインをシンプルにする
住宅を建築する場合、間取りやデザインにこだわるとその分費用が高くなります。費用を抑えたい場合は総2階など間取りやデザインをシンプルにしましょう。間取りがシンプルな住宅はメンテナンスや掃除がしやすかったり、修繕費用も抑えられる可能性があります。
仮住まいの家賃を抑える
建て替えをする際は、一時的に仮住まいを利用する必要があります。家ができるまでの間に住む場所なので、半年から1年ほど住むことになります。
仮住まいの家賃も入居期間のトータルで見ると大きな費用になりますので、仮住まいの選び方も重要です。また、不要なものはレンタル倉庫に入れるなどして、必要最小限の生活ができるような状態にすると、引越し費用なども抑えられます。
家を建て替えた人の実例を紹介
今回、家を建て替えた人を対象に、いくつか実例を紹介します。
40代で実家を建て替え、両親も愛犬も満足の住まいに
実家の近所に建売住宅を購入し、息子と2匹の愛犬と暮らしていたIさん。息子の就職が決まり、関西で生活することがわかったことから、実家を建て替えて両親と同居することを決めた。
「以前の住まいは私と犬2匹で住むには広すぎたし、両親も高齢になってきたということもあって、築35年の実家を建て替えて一緒に暮らすのがベストかなと」とその理由を話す。
建て替えで頼りになったのが、スーモカウンターだった。
「明確な新居のイメージはまったくなかったんですが、父を説得するために具体的な情報を入手したかったんです。新しい家の暮らしを息子にも体験させたかったから、完成までの猶予は8カ月。『とにかく急いでいる』と伝えました」（Iさん）。
建築会社にスムーズに進めてもらえるよう段取りを組んでもらう一方、暮らしていた建売住宅もスピード優先で売却。これで建て替えにかかる金額的な負担も大きく軽減され、無理のない返済計画となった。
現在、両親、2匹の愛犬とIさんの二世帯住宅での暮らしは快適そのもの。時間は限られていたものの、大成功の建て替えとなった。
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離れて暮らす家族、ご両親、愛犬も大満足の新居が完成
旧居のローン完済前に相談、理想の新居に建て替え
今から28年前、築9年の中古一戸建てを購入して暮らしてきたTさん。建物は築40年近くなり、室内の暗さや耐震性能、断熱性能、収納の少なさに不満を感じていた。住宅ローン完済まであと数年と迫ったころ、「リフォームしようか」と考えるものの、費用が1000万近くかかると聞き、それなら新築に建て替えたほうがいいな、と考えるように。
ネックとなっていたのは、残っていた住宅ローン。ぼんやりとローン完済後をめどに建て替えようかと考えていたが、たまたま買い物にでかけたスーモカウンターで相談すると「残っているローンを含めた住宅ローンが組めますよ」との回答が。あわせて、建築会社はリフォームと建て替え、両方に対応できる会社を紹介してもらい、一気に話が進んでいった。
建築会社は紹介された会社の3社のうち、5LDKの間取りに理解を示してくれ、なおかつ3階建てで、見積もりがいちばん安かった会社に決定。建築中もしばしば現地に足を運び、仕事ぶりをながめていたという。
出来上がった住まいは、リビングが明るくなり冬場も冷えない。「こうすればよかったと後悔している点はない」ときっぱり語るとおり、夫妻ともに満足げだ。
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リフォームか建て替えか ローン完済前に思い切って相談し、理想の新居に建て替え
空き家だった妻の実家を建て替え。一足早い老後の準備に
近年、頭を悩ませている人が多いのが、親や祖父母などから相続した「実家問題」。Nさん夫妻はこの相続した空き家を建て替えて、夫妻の終の棲家とした。
もともと空き家になっていたのは、妻の実家。ただ、複数の路線が使え、商業施設や銀行、郵便局、病院なども近くにあり、生活利便性にすぐれていた。一方でNさん夫妻は別エリアの建売住宅で暮らしていたが、2階にリビング・キッチンがあり、1階の玄関や浴室への階段の上り下り、断熱性に不安があった。そのため、時期は決めていなかったが「いつかは妻の実家を建て替えて移り住みたい」と思っていたのだ。
そんなとき、偶然、立ち寄ったショッピングモールで「スーモカウンター」を見かける。軽い気持ちで入店し、相談すると、自分たちだけでなかなか進まなかった「実家の建て替え計画」が徐々に整理されて、前に進むように。
建物は耐震性能を考えて、ツーバイフォー工法が得意な会社に依頼した。完成した新居では断熱性にもこだわったため「冬、暖かくて過ごしやすい」と実感。これからの人生を満喫できる、快適な棲み家を手に入れた。
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耐震と断熱にこだわり、老後の将来を見据えた家
祖母の住まいを建て替え。地下空間の活用で広さは1.5倍に
横浜市に暮らすSさんご家族は、築約40年の祖母の家で生活していた。「いつかは建て替えを」と考えていたが、まだ具体的なプランはなく、「勉強のつもりで」スーモカウンターを訪問。ただ、現在の超低金利や消費税率の引き上げなどの知識をつけるうちに、「いつか」ではなく「早いほうがいい」と考えるようになり、建て替えを本気で考えはじめるように。
ネックになったのは、傾斜地の多い横浜ならではの土地事情だった。土地は南側道路に面していて、日当たりは良好だったが、地面に面した部分は「擁壁（ようへき）」に囲まれていて、自宅に駐車場を設置しようとするとその擁壁を壊す必要があったのだ。
この事情をスーモカウンターに話すと、擁壁工事に実績のある会社を紹介してもらえた。擁壁を壊すことで1000万円以上の費用が必要となったが、道路と同じ高さに玄関をつくれるほか、地下を居室スペースとすることで居住空間が1.5倍になり、「メリットは大きい」と考えたSさん。なにより、リビングの眼の前が公園という好立地を活かせる住まいに建て替えることができた。
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居住スペースを広げるために地下室を活用、広々リビングを手に入れた
中古住宅の建て替え。予算・年齢での不安もすっぱり解消
建て替えたいと思うものの資金面が不安、というのは誰もが気になるところ。Nさん家族はまさにそんなケースだ。もともと結婚をきっかけに築35年の中古戸建てを購入、水まわりを取り替えてオール電化としていた。だが、9年が経過、子どもも産まれライフスタイルと住まいが合わなくなっていたほか、建物の老朽化が進み、常にどこかを修理しなくてはいけない状態に。
妻は「もう限界！」と建て替えを主張するが、夫は健康への不安から住宅ローンを組むことに乗り気でなく、両親も反対。ならば引越しをと検討するも、なかなか現在以上の好立地の物件には出会えず。
どうしても諦めきれなかった妻は「1000万円で家が建てられる」という文言にひかれて、スーモカウンターで悩みを聞いてもらった。すると「ワイド団信」という加入条件が緩和された団体信用生命保険があること、無理のないローンの組み方などを教えてもらえた。それをもとに、夫や家族を再度、説得し、妻が建築会社を選び、間取りなどを決めていく。途中、一人では心折れていたかも、と妻。アドバイザーの資金面での知識、段取りの組み方が、建て替えを成功に導いた。
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資金面の不安への的確なアドバイスに支えられ、建て替えを実現
夫の実家を建て替え。好みのインテリアを取り入れ、全館空調で快適な家に
夫の実家を相続して、建て替えを検討したTさん家族。建て替え以前は、実家から離れた暮らしをしていましたが、長女の高校卒業のタイミングで建て替えをすることにした。
依頼先は比較検討して決めたいと思い、もともと知っていたスーモカウンターを訪問。10社紹介された中から4社に相見積もりを依頼し、さらにデザインが好みでレスポンスも早かった会社に依頼。家族のインテリアの好みを随所に取り入れた、全館空調で一年中快適な家が完成しました。
スーモカウンターに早い段階で相談して家づくりのダンドリを学んだり、自分たちに合う会社と出合えたことによって満足いく家が建てられたそう。
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夫の実家を建て替え、全館空調で四季を通じて快適に過ごせる家に
築50年の実家を娘家族を建て替え。介護もしやすい完全分離の二世帯住宅に
ご両親の介護をきっかけに、昔ながらの広い家のリフォームを検討したKさん夫妻。リフォームで解消できない不便さに悩まされていたところ、ちょうど土地探しをしていた長女一家と一緒に、敷地面積が広い土地に、二世帯住宅を建て替えることにした。
スーモカウンターで予算と建て替えかリフォームで迷っていることを伝えると、5社紹介され、その内4社が自宅に来て実際の住まいの状態を見た上で、要望を聞き取ってくれた。その中で、フットワークが軽く、対応がスピーディーだった会社に依頼。
それぞれの世帯の好みを反映した、車椅子での移動にも対応した二世帯住宅が完成した。
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築50年の実家を娘家族と完全分離型二世帯住宅に建て替え
取材協力／竹下さくらさん
なごみFP
文／嘉屋恭子
監修／SUUMO編集部（家の建て替えにかかる平均相場、建て替えをする際に利用できる補助金制度、建て替え費用を抑えるポイント）
