「相続した実家が空き家になっている」「家が老朽化し、住みにくい」など、住まいをリフォームするか、それとも建て替えるかで悩んでいる人は多い。ここでは「建て替え」を選択した人に注目。5家族が悩み、決断したストーリーと、建て替えとリフォームでのローン・補助金・税金などのお金に関する情報をご紹介しよう。
目次
ローン、補助金、税金……リフォームと建て替え、お金の違いは？
建て替えた場合、ローンはどうする？
今の住まいのローンが完済しているか、残っているかで状況が異なります。詳しくみていきましょう。
・住宅ローン完済後の場合
相続した建物などで住宅ローンが残っていない場合は、新規の住宅ローンと同様、住宅ローンを組むことができます。リフォームローンと比べて低金利、長期間で借り入れでき、金融機関の選択肢が豊富です。ただ、建物費用以外にも解体費用、引越代、不用品の処分費用、ローン契約時の印紙代など諸費用などこまごまとした経費が発生する点に注意してください。解体工事費用をこれから組むローンに含めたい場合は、あらかじめ建築会社や金融機関に相談しておくことが大切です。
・住宅ローンが残っている場合
今の住宅ローンが残っている場合、既存住宅分と合わせて2軒分のローンを抱えることになります。既存住宅のローンの金利が高い場合、今の低い金利のローンで一本化できるのがメリットです。また、あらかじめ相談しておけば解体工事費用（古い住宅本体やブロック塀の解体、樹木の伐採などの付帯工事費、廃棄物処分費）なども含めたローンを組むこともできます。ただ、審査が厳しめであること、2軒分のローンのため、毎月返済額も高くなりがちという点に注意しましょう。住宅ローン審査に落ちないための対策として、自動車ローンやキャッシングなど他の借入れは完済しておきましょう。
リフォームする場合のローン
リフォームローンは無担保であれば、審査期間が短く、手続きも簡単です。ただし新築ローンに比べて金利は高めとなります。以前は1,000万円程度の借入れから担保が必要でしたが、最近は無担保が主流になってきています。また、リフォームやリノベーション需要の高まりにより、以前よりも借入額が大きく、返済期間も長めのところが増えてきています。建築資材の高騰の影響や、他行との競争激化が背景にあるようです。省エネリフォームをするのであれば、グリーンリフォームローンなどを利用するのもよいでしょう。
［メガバンクなどの例］
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金利 |
借入期間 |
借入金額 |
担保 |
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三菱UFJ銀行 ネットDEリフォームローン |
年1.99%～2.875% （変動金利型） |
6カ月以上 ～15年以内 |
50万円以上 1,000万円以内 |
無担保 |
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三井住友銀行 フリーローン「リフォーム」 |
年1.475% （変動金利型） |
1年以上 ～10年以内 |
10万円以上 300万円以内 |
無担保 |
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みずほ銀行 リフォームローン |
変動金利型：3.975% 固定金利型： 10年以内：4.45% 10年超：5.10% |
6カ月以上 ～15年以内 |
10万円以上 500万円以内 |
無担保 |
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千葉銀行 リフォームローン |
年1.60%～2.9% （変動金利型） |
1年以上 ～20年以内 |
10万円以上 1,500万円以内 |
無担保 |
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横浜銀行 リフォームローン |
年1.7%～2.7% （変動金利型） |
1年以上 ～15年以内 |
10万円以上 1,000万円以内 |
無担保 |
※三菱UFJ銀行では、三菱UFJ銀行で住宅ローンを現在利用中の場合は0.5%、バリアフリー化のリフォームの場合は0.385%金利を引き下げる。
※三井住友銀行は、最高1,000万円までを無担保で借りられる「リフォームローン」を2022年6月末をもって受付停止。現在はフリーローンでの対応に。
※みずほ銀行では、環境配慮型またはバリアフリーのためのリフォームの場合は、年0.1%金利を引き下げる。みずほ銀行で現在、証書貸付ローンをご利用中、または過去に利用した場合は、年0.1%の金利引き下げ。
※千葉銀行の場合、太陽光発電設備やオール電化等の環境に配慮したリフォームを実施する場合、金利を引き下げる。東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県で利用可。
※横浜銀行の場合、リフォーム内容が決まる前でも申込みOK。住宅ローンおよび給与振込を利用中の場合、年1.7%。神奈川県、東京都（一部地域を除く）、群馬県の4市で利用可。
・住宅ローンが残っている場合は？
リフォームしたいけれど、今の住まいの住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを借り換えて、リフォーム費用とあわせて一本化する方法もあります。既存住宅のローンの金利が高い場合、今の低い金利のローンで一本化できるほか、団信など保証を手厚くできる点がメリットです。一方、借り換え手数料が必要になるほか、返済期間が長くなるため総返済額が膨らむこともあります。しっかりシミュレートして返済計画をたてるとよいでしょう。
建て替えとリフォーム、補助金はあるの？
・建て替えの補助金
現在の耐震基準を満たしていない、旧耐震基準の建物や塀の耐震診断および解体、建て替えを行う場合、お住まいの自治体から補助金が出ることがあります。内容は一部補助だったり、全額助成だったりと、自治体によって異なります。自治体のサイトを確認しましょう。建て替えた新築住宅が「住宅省エネ2023キャンペーン 」などの各種条件を満たすと住宅ローン控除や助成金の対象となります。建築時に補助金の適用条件をよく確認しましょう。
・リフォームの補助金
国が行っている「住宅省エネ2023キャンペーン 」や「住宅エコリフォーム推進事業 」「既存住宅における断熱リフォーム支援事業 」など、省エネや子育て支援、介護保険など、条件にあてはまった場合に助成を受けられることがあります。地方自治体でも支援制度を用意しているので、お住まいの自治体の制度を確認するとよいでしょう。
建て替えとリフォーム、税金の違いは？
・建て替えでかかる税金
建て替えでは税金がかかることもあります。費用とタイミングを把握しておきましょう。
①印紙税
②登録免許税
・滅失登記：解体時に行います。取り壊しから1カ月以内
・表題登記：新築時に行います。新築完成後１カ月以内
・所有権保存登記
・抵当権設定登記
・抵当権抹消登記：ローン返済完了時に行います
③不動産取得税
・リフォームの税金
リフォームも費用・内容によっては印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が発生することがあります。また、両親や親戚からの資金援助など、住宅を所有していない人からリフォーム費用などを受け取った場合、贈与税の対象となることもあるので注意しましょう。
建て替え・リフォームの注意点は？
建て替え・リフォームともに、補助金を受け取るためのバリアフリー化や省エネ化のために、高性能サッシや複層ガラス、太陽光発電、てすり、浴室・トイレの暖房などを設置することで予想よりも高額になる場合もあります。助成金の適用条件クリアのためには費用がかかる点に注意し、自分たちに必要なものを見極めるようにしましょう。
建て替えを効率よく行う視点から言えば、新築工事の計画を依頼するハウスメーカーや工務店に、既存住宅の解体工事もあわせて依頼するとスムーズです。また、解体時にトラブルがあったとき、解体工事と新築工事が別の会社（解体専門業者など）では余計な出費が発生する可能性もあるので注意してください。
建て替えとリフォームのメリット・デメリットや費用相場の比較はこちら
「建て替え」ってなに？「リフォーム」との違いや費用相場を徹底解説
【実例1】40代で実家を建て替え、両親も愛犬も満足の住まいに
実家の近所に建売住宅を購入し、息子と2匹の愛犬と暮らしていたIさん。息子の就職が決まり、関西で生活することがわかったことから、実家を建て替えて両親と同居することを決めた。
「以前の住まいは私と犬2匹で住むには広すぎたし、両親も高齢になってきたということもあって、築35年の実家を建て替えて一緒に暮らすのがベストかなと」とその理由を話す。
建て替えで頼りになったのが、スーモカウンターだった。
「明確な新居のイメージはまったくなかったんですが、父を説得するために具体的な情報を入手したかったんです。新しい家の暮らしを息子にも体験させたかったから、完成までの猶予は8カ月。『とにかく急いでいる』と伝えました」（Iさん）。
建築会社にスムーズに進めてもらえるよう段取りを組んでもらう一方、暮らしていた建売住宅もスピード優先で売却。これで建て替えにかかる金額的な負担も大きく軽減され、無理のない返済計画となった。
現在、両親、2匹の愛犬とIさんの二世帯住宅での暮らしは快適そのもの。時間は限られていたものの、大成功の建て替えとなった。
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離れて暮らす家族、ご両親、愛犬も大満足の新居が完成
【実例2】旧居のローン完済前に相談、理想の新居に建て替え
今から28年前、築9年の中古一戸建てを購入して暮らしてきたTさん。建物は築40年近くなり、室内の暗さや耐震性能、断熱性能、収納の少なさに不満を感じていた。住宅ローン完済まであと数年と迫ったころ、「リフォームしようか」と考えるものの、費用が1000万近くかかると聞き、それなら新築に建て替えたほうがいいな、と考えるように。
ネックとなっていたのは、残っていた住宅ローン。ぼんやりとローン完済後をめどに建て替えようかと考えていたが、たまたま買い物にでかけたスーモカウンターで相談すると「残っているローンを含めた住宅ローンが組めますよ」との回答が。あわせて、建築会社はリフォームと建て替え、両方に対応できる会社を紹介してもらい、一気に話が進んでいった。
建築会社は紹介された会社の3社のうち、5LDKの間取りに理解を示してくれ、なおかつ3階建てで、見積もりがいちばん安かった会社に決定。建築中もしばしば現地に足を運び、仕事ぶりをながめていたという。
出来上がった住まいは、リビングが明るくなり冬場も冷えない。「こうすればよかったと後悔している点はない」ときっぱり語るとおり、夫妻ともに満足げだ。
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リフォームか建て替えか ローン完済前に思い切って相談し、理想の新居に建て替え
【実例3】空き家だった妻の実家を建て替え。一足早い老後の準備に
近年、頭を悩ませている人が多いのが、親や祖父母などから相続した「実家問題」。Nさん夫妻はこの相続した空き家を建て替えて、夫妻の終の棲家とした。
もともと空き家になっていたのは、妻の実家。ただ、複数の路線が使え、商業施設や銀行、郵便局、病院なども近くにあり、生活利便性にすぐれていた。一方でNさん夫妻は別エリアの建売住宅で暮らしていたが、2階にリビング・キッチンがあり、1階の玄関や浴室への階段の上り下り、断熱性に不安があった。そのため、時期は決めていなかったが「いつかは妻の実家を建て替えて移り住みたい」と思っていたのだ。
そんなとき、偶然、立ち寄ったショッピングモールで「スーモカウンター」を見かける。軽い気持ちで入店し、相談すると、自分たちだけでなかなか進まなかった「実家の建て替え計画」が徐々に整理されて、前に進むように。
建物は耐震性能を考えて、ツーバイフォー工法が得意な会社に依頼した。完成した新居では断熱性にもこだわったため「冬、暖かくて過ごしやすい」と実感。これからの人生を満喫できる、快適な棲み家を手に入れた。
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耐震と断熱にこだわり、老後の将来を見据えた家
【実例4】祖母の住まいを建て替え。地下空間の活用で広さは1.5倍に
横浜市に暮らすSさんご家族は、築約40年の祖母の家で生活していた。「いつかは建て替えを」と考えていたが、まだ具体的なプランはなく、「勉強のつもりで」スーモカウンターを訪問。ただ、現在の超低金利や消費税率の引き上げなどの知識をつけるうちに、「いつか」ではなく「早いほうがいい」と考えるようになり、建て替えを本気で考えはじめるように。
ネックになったのは、傾斜地の多い横浜ならではの土地事情だった。土地は南側道路に面していて、日当たりは良好だったが、地面に面した部分は「擁壁（ようへき）」に囲まれていて、自宅に駐車場を設置しようとするとその擁壁を壊す必要があったのだ。
この事情をスーモカウンターに話すと、擁壁工事に実績のある会社を紹介してもらえた。擁壁を壊すことで1000万円以上の費用が必要となったが、道路と同じ高さに玄関をつくれるほか、地下を居室スペースとすることで居住空間が1.5倍になり、「メリットは大きい」と考えたSさん。なにより、リビングの眼の前が公園という好立地を活かせる住まいに建て替えることができた。
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居住スペースを広げるために地下室を活用、広々リビングを手に入れた
【実例5】中古住宅の建て替え。予算・年齢での不安もすっぱり解消
建て替えたいと思うものの資金面が不安、というのは誰もが気になるところ。Nさん家族はまさにそんなケースだ。もともと結婚をきっかけに築35年の中古戸建てを購入、水まわりを取り替えてオール電化としていた。だが、9年が経過、子どもも産まれライフスタイルと住まいが合わなくなっていたほか、建物の老朽化が進み、常にどこかを修理しなくてはいけない状態に。
妻は「もう限界！」と建て替えを主張するが、夫は健康への不安から住宅ローンを組むことに乗り気でなく、両親も反対。ならば引越しをと検討するも、なかなか現在以上の好立地の物件には出会えず。
どうしても諦めきれなかった妻は「1000万円で家が建てられる」という文言にひかれて、スーモカウンターで悩みを聞いてもらった。すると「ワイド団信」という加入条件が緩和された団体信用生命保険があること、無理のないローンの組み方などを教えてもらえた。それをもとに、夫や家族を再度、説得し、妻が建築会社を選び、間取りなどを決めていく。途中、一人では心折れていたかも、と妻。アドバイザーの資金面での知識、段取りの組み方が、建て替えを成功に導いた。
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資金面の不安への的確なアドバイスに支えられ、建て替えを実現
取材協力／竹下さくらさん
なごみFP
文／嘉屋恭子
